政府支招解决物业问题

建委：物业管理尚存五大顽症

    前天，北京市人大常委会内务司法办公室召开了征求有关“加强社区建设，构建和谐社会”的意见和建议座谈会。北京市建委物业管理处处长刘刚说，全市目前共有物业管理企业2318家，从业人员20多万人，全市实行物业管理房屋总建筑面积达到2.97亿平方米，覆盖面达到80％。

    刘刚说，目前北京的物业管理发展中，还存在五个方面的问题，即：开发建设遗留问题仍然严重困扰和影响物业管理；部分物业管理企业服务不规范；业主大会成立难问题：业主委员会与社区居委会关系不顾，业主自律机制不完善；老旧居住区推行物业管理难度大。

    [物业纠纷分析]

    建委：多数纠纷根儿在开发商

    刘刚坦言，目前围绕物业发生的纠纷多数属于开发建设期间遗留问题的反映，不是围绕物业服务发生的纠纷，这类问题主要包括擅自更改规划、本按标准建设配套设施、物业质量不合格、面积缩水、公用面积分卷有争议等。另外，物业服务质量不高、收费标准不明和服务标准不能及时公布或明示也是侵害业主合法权益的一大问题。

    刘刚说，在目前情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾。

    律师：合同才是恶性循环起点

    北京市隆安律师事务所律师陈旭认为，购房合同本身存在陷阱。很多业主在签订购房合同或收房的时候，在被迫或根本不明白的情况下，同意了一些关于今后物业管理的约定。这样很容易在入住后引起物业纠纷。

    根据我们在司法实践当中了解到的情况，业主不交物业费不外乎有这样几种情况：一个是认为物业服务质次价高，服务不到位；再就是收支不透明，财务不公开，乱收费；开发商遗留的问题等等。由于物业公司没有及时解决，业主有可能会采取拒交物业费的方式试图解决。

    这样恶性循环的结果就是一方面对物业服务不满拒交物业费，另外你这种行为本身引起双方很大的矛盾，甚至于引起业主之间的矛盾，引起整个小区物业的贬值。

    [物业纠纷感言]

    物业纠纷业主没有起诉权

    中海雅园业主委员会主任胡密珍：目前业主根本没有办法行使自己的权利。比如说我家里要请保姆不能我说了算，别人说了算，到我家里来的这个保姆不是主人给保姆定价，而是保姆给主人定价，保姆一旦进家就别想走了。如果物业费的收支不透明，业主还交物业费，等于把钱送给物业公司。物业公司不是国家的税务机关，他说交，业主就得交；他说交多少，业主就得交多少。

    我们小区通过公开招标选聘了一家物业公司，可原来的物业公司就是不走。我们想到法院告原物业公司，法院说业主没有起诉的权利。没有办法我们只能等，等到有一天我们解聘的物业公司把我们告上法庭，我们不能当原告却当了被告。

    打官司业主啥情况才能赢

    朝阳园业主舒可心：由于与物业公司签订合同的主体是业主委员会或其他的代理机构，不是业主本人，所以业主的维权要难得多。

    从目前的法律制度上来看，似乎业主是有。欠交物业管理费”即法律上赋予的抗辩的权利的。但是，什么条件下使用抗辩权可以获得法律的支持?单个业主到底有没有权利在某种情况下可以拒交物业管理费呢？

    [物业纠纷出路]

    给物业公司入市设个门槛

    在前天北京市人大常委会内务司法办公室召开的座谈会上，徐世虹代表说，与其投入那么大的精力鼓励成立业主委员会来维权，不如下大力气想办法规范对物业公司和开发商的管理。

    张耘代表认为，之所以有一些消费者接受了物业公司提供的物业服务后不交物业费，根源在尹没有选择物业公司的权利。所以，他建议，要尽快建立完善的物业公司市场准入制度：每年对物业公司进行公开的评议和审查：尽快制定一系列标准如收费标准，让物业公司的服务有据可查，有规可依。同时，要尽快制定针对开发商的惩戒制度。

    业主告物业采用举证倒置

    那当物业公司和业主出现矛盾以后怎么加北京物业商业会长于庆新认为有三条路。

    一、成立业主委员会。业委会成立后，可以监督物业公司，将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行，否则无效。因此，如果物业公司不肯进行公示或者擅自提高物业费，业委会可以召集业主大会讨论重新选聘或采取其他手段。

    二、政府出面接受投诉。

    三、采取诉讼的方式。通过诉讼的方式起诉物业公司来维护权益。

    北京市隆安律师事务所律师陈旭则认为，在物业纠纷诉讼案件中，很多业主举证非常困难，而且举证成本很高。他认为，在今后的立法中应该规定对子这类证据应该采取举证倒置，由物业公司提交服务到位的证据。

应该尽快投诉物业的恶劣行为！

向政府投诉，建委，小区办，投诉这个混帐物业！