业主委员会的职、权职责是什么？

莫言

北京市建委网摘选：
                       什么是业主委员会？有哪些权利与义务？
　　
业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任，业主委员会的民事责任由全体业主分担。
　　业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：

　　（一）唯一合法召集和主持业主大会的机构；

　　（二）选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；

　　（三）依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；

　　（四）审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；

　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

　　（六）执行业主大会的决议、决定；

　　（七）履行物业管理服务合同；

　　（八）监督业主公约和物业管理制度的执行；

　　（九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持。

　　（十）业主大会赋予的其他职权。

　　前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制定业主大会及业主委员会的管理规则。

　　

莫言

续上：

物业公司应当是由在这个小区居住的业主组成业主委员会，也就是法定名称为“物业管理委员会”的组织来决定选择哪家物业公司为广大业主服务。

在一些商品房住宅区中，业主甫一入住就必须得接受房地产开发商指定的物业公司，这个物业公司往往是房地产开发商的子公司，说白了就是一家人，因此这样的物业公司很少有本着为业主服务的态度去好好履行物业管理职责，更多的则仗着开发商这个硬后台勤收费懒干活，甚至屡屡侵犯业主的合法权益。由于物业并非自愿选出，有的业主拒不缴纳物业费，这样就形成了物业和业主矛盾的恶性循环。

莫言

四、关于业主委员会民事主体地位的确立

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼 法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织，它具备了其他组织的几个必要条件：

　　1、合法成立

　　建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第六条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”，“住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。管委会应当自成立之日起15日内物业管理行政主管部门办法登记。”第七条规定：“管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益，管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管理委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作”。以下两个行政规章充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。

　　2、一定组织机构

　　“管委会委员一般为5至15人，具体数额可由住户大会或住户代表大会根据住宅区规模确定，但必须是单数。管委设主任1人，副主任1至2人，由管理委员选举或推举产生。管委会可邀请2棗3名住宅区所在地街道办事下或居民委员会、派出所的代表担任管委会顾问。”

　　3、有一定的财产

　　业主委员会财产生要来源于以下三个部份：

　　（1）物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）。以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。

　　（2）住宅共用部位、共用设施设备维修基金。1998年，建设部和财政部共同颁发的《住宅共用 部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213）规定，商品房住房在销售时，购房者应当按购房款2棗3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，由业主委员会负责监督管理。

　　（3） 业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集。

　　综上所述，业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件，业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织。此外，建设部33号令《城市新建住房小区管理办法》第七条规定管委会具有选聘物业管理公司的权利，也间接肯定了业主委员会具备签订合同必须的民事主体资格。依据法理、依据行政规章均无可否认业主委员会的民事主体地位。

莫言

主持人：先请舒可心谈一下什么是业主委员会。

　　舒可心：这个问题本来应该由法律专家来谈，这是一个法律概念，由于有这么一群人，购买了财产，就产生出来一些权利，财产的主人就叫业主，由于有公共区域的产生，任何一个业主都不能对公共的区域和公共的权利进行处置，所以就要有一个所有业主的代表组织，通过合法的程序选举出来的，就是业主委员会，在北京也叫物业管理委员会，这就代表全体业主对公共权益行使权利的组织。

　　网友：秦兵律师，“3.15”来临之际，有一个问题请教您？签购、认购商品房协议，并交纳相应的定金，该定金可以转为首付款的按揭，因多种原因打算放弃购买该商品房，能否要求发展商退还交纳的定金？可通过什么渠道解决此事？

　　秦兵：认购合同从法律上讲叫预约合同，是合同的一种，是未来正式买卖商品房的活动的行使提供一些保证，假设到那个时候，一个时间里我们签商品房买卖合同了，表示这个合同都履行了，至于能不能签成，不能保证，假使那天来了，但是双方并没有谈拢，这个定金是可以退还的，你可以找开发商商量，业主委员会，找仲裁委员会，也可以找法院，但是你要找成本最低的方式解决问题，这样可以让你的这种行为持续下去，不要一开始就打官司。

　　网友：我是海淀牡丹园北里的业主，2000年4月入住，到2001年12月业主强烈的要求下，才提供了测量票据，但是盖章是房产的投资商，入住两年，房产证依然没有拿到，这样的证明是否有效？什么时候能拿到房产证？我们能不能讨回自己的权利？

　　舒可心：房地局现在也是独立的测绘部门，每个区有一个，肯定叫某某房地产测绘所，您拿到的是房地产公司自己盖章的测量报告，出报告的这个人显然是不具备这个资格的，看来这个报告是无效的，不能作为产权依据的。另外，北京的业主可以通过各种办法继续跟发展商要政府确定的测绘所的测量报告。

　　关于两年没有拿到房产证的问题，在北京，长时间拿不到房产证的情况比较普遍，原因是各种各样的，这是实际情况。但是很多都是由于发展商没有交纳足够的土地出让金，在政府那里不能办理相关的备案手续，他们总是推托政府办房产证的效率低下，大家可以进行一些了解，问发展商是否还缺少一些文件，很容易就能查到责任在哪里。另外，请业主委员会能不能办这个事，我认为是可以的，但是做这个事情的时候，一定要有足够的合法的委托手续。我给大家的建议，还是由业主委员会或者是管委会组织大家，然后聘请律师做这个工作，毕竟业主委员会的工作是公益的，而且委员们不一定都是专家，所以我还是建议聘请律师做这个事情比较好。

　　秦兵：舒可心刚才的发言我补充一下，根据我国的测绘法，只有由国家测绘局或者是北京市测绘局颁发了测绘资格证的测量机构才能进行房产测量，在北京有甲乙丙丁四级测量机构，一般认为甲级、乙级、丙级有可能有房产测绘资格，要根据国家测绘局和国家质量监督局颁发的房产测量规范，根据这个测量规范先做草图测量，出一个报告，我认为业主必须团结起来，组成业主委员会，或者是聘请公共的测量机构，一定要请有资格的测量机构测量，他们会给你一个测量证。

　　网友：我们小区正在成立业主委员会，一部分的业主没有交纳物业费，物业公司就按照小区办的解释说，业主不交纳物业费，不宜进入业主委员会管委会工作。您觉得，这是不是合法的？怎么具体解释北京市房管局的文件，就是“不宜加入业主委员会”这句话？

　　秦兵：这个方面进行过讨论，当时我们对这个问题是坚决持反对意义的，这相当于剥夺了公民的选举权，我和物业公司的关系是合同关系，有可能我还有其他权利，物业公司没有正当服务，即使物业公司提供了完整的服务，我故意欠物业公司的钱，也不能剥夺我成为业主委员会委员的选举权。这个其实是给朝阳小区发的一个回复，目前我们还没有看到相应的法律依据，从行政法的角度来看，政府的一切行为必须有行政法依据才行，我们目前没有看到任何这方面的规定，所以我认为这个是不合法的。还有，不得以任何非法的程序剥夺业主的被选举权，这个问题应该再和小区办进行探讨。

　　舒可心：秦律师从法律法规角度解释了被选举权的剥夺应该不属于政府有关部门的文件所能够调整的范围之内，这个说得特别对。但是我想说一点，拒缴物业费的业主，怎么去想象哪些缴了物业费的业主，既然你是为了大家的利益想做公共权益的维护，那么你能不能牺牲一些个人的利益？这是道德方面的问题，也是思维模式方面的问题，不是法律问题，我想请这些欠缴物业管理费又想竞选管委会委员的业主考虑这个问题，这是我的意见。

　

莫言

【邵夏珍】：各位朋友、各位业主、老师们，大家下午好，我叫邵夏珍，来自于水清木华园，曾经担任过第一届、第二届业委会副主任，我非常感谢人大制度分析与公共政策研究中心、和谐社区发展中心和搜狐焦点网主办这样一个会，与大家共同探讨与我们相关的问题。我谈一下我的建议和看法，尤其是第6章的一些看法，因为我不是法律专家，所以我想提供的一些建议未必是符合法律法规方面的专业术语，但是我是更多从业主的亲身感受来提。


　　我觉得谈到小区的物权，实际上应该从两个方面去界定。一个是我们小区区域内的面积，这个面积实际上有三个方面，一个是小区内地上面积。比如像我们水清木华园地上是550万，第二就是建筑面积，我们建筑面积是10万平方米；第三就是地下建筑面积，地下建筑面积没有计算在地上面积，有车库、人防和锅炉房，要对这三个权属面积要分清楚才能知道我们公摊面积在哪里，功用面积在哪里；第二要分清楚附属于这些建筑物的配套设施问题，比如说水电暖管这些没有问题大家很清楚，但是像宽带网这样的设施，还有像配电室的设施，锅炉房以及车库这些建筑物类的设施，它的权利应该属于谁，这应该从《物权法》界定。但是我觉得这两方面都界定不清楚，我想能够细致的对第6章主要条款做一个详细的说明。


　　第一，关于76条方面的建议，76条原文是说建筑区划内的绿地、道路以及物业用房属于业主所有，会所有约定按照约定，没有约定或者是约定不清楚除建设单位能够证明其所有之外归业主所有。我的建议有四点，第一应该对涉及小区建设区划内所有公摊面积、共用面积和公共配套设施以及其他建筑物所属的设施设备的权利归属问题做出明确的规定；第二对于所有属于公共配套设施的部位，如地下车库，地下人防工程、锅炉房、宽带网等等明确规定归业主，而不能按照开发商强迫业主所规定的不公平的合同来确定归属问题；第三公摊面积虽然是属于业主的，但是在现实生活中90％以上的业主并不清楚公摊面积的具体部位和具体大小多少，而开发商往往利用业主这一方面的盲点来赚取盈利，所以应该规定清楚；第四应该确定共有部位包含的内容，包括楼顶、走廊、绿地等等都应该确定详细的内容属于业主所有。




　　第二，关于77条我的建议就是应该明确规定业主委员会的法律地位，否则业主委员会无法承担维护业主共同利益的责任；第二就是政府有关部门应该对于设立业主会议或者选举业主委员会给予什么样的指导和协助，这个条文没有规定只是一句话。如果没有给予指导和协助怎么办？我觉得条例都应该详细规定，否则责任还是不明晰。


　　关于78条和79条的建议，78条的原文就是下面事项由业主共同决定，1、是制定和修改业主委员会的规则，总共有7项，我不详细念了，就是应该有二分之一以上的业主且占人数二分之一以上的业主同意；第79条规定就是在78条第5、6款的规定，应该经过占有面积三分之二以上且占业主人数三分之二以上的业主同意。我的建议，由于在现实生活中78条所列共同决定那些项目，要业主取得一半或者是三分之二以上业主共同同意实在不是一件容易的事情，成本很高，难度很大，最后可能导致共同决定没法做出来，或者是做出来了没法实施，导致很大的麻烦，因此我建议改为对于主要事项的共同决定，如果反对的人数不足总数的二分之一或者是三分之一，那么对所做出的决定视为有效，这也是我们水清木华园第一届成立以来，所有的议事规则觉得这种方式比较好操作，也是实践经验的总结，因为投票要么是赞成票，要么是反对票，从反对票统计也是一个事情的正面和反面一样。因为我觉得一个法律制定没有可操作性，90％的小区没法操作这个法律就是空中楼阁，没有办法解决我们的问题。所以建议制定法律的部门考虑可实行性。另外建筑物共有部分及公摊面积分摊费用，有约定按照约定，没有约定按照所有建筑物共有确定的部分来收取，我觉得不应该按照约定，而应该按照业主所专有的部分比例来确定，谢谢各位。