关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见

社区居委会

鉴于时代庄园目前的情况，居委会现将北京市建设委员会关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见的文件转贴在此，供居民学习，如果居民有何意见和建议，请向居委会反映，居委会电话：84966574转809

关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见
京建物〔2006〕23号
各区县建委、各业主大会、各业主委员会、各物业管理企业：
　　　　 为贯彻落实《物业管理条例》的相关规定，保障业主和物业管理企业的合法权益，维持社区和社会稳定，减少和避免物业管理项目交接过程中出现的矛盾和纠纷，现就我市住宅物业管理项目交接有关问题提出如下意见：
一、本意见适用于住宅物业项目业主大会依法选聘的物业管理企业与建设单位选聘的前期物业管理企业的交接，以及业主大会依法选聘的物业管理企业之间的交接。
二、交接事项参照以下意见进行：
　　1、前期物业服务合同期限即将届满，已成立业主大会的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，并在合同期限届满前3个月，决定是否与原物业管理企业续约，或选聘新的物业管理企业。
　　业主大会决定与原物业管理企业续约的，业主委员会应当于原合同期限届满前30日内完成与物业管理企业的合同续签工作。
　　业主大会决定选聘新的物业管理企业的，业主委员会应当于业主大会决定后，在合同期限届满前3个月，书面告知原物业管理企业，接到告知后，原物业管理企业须做好交接的准备工作。
　　2、前期物业服务合同期限即将届满，原物业管理企业决定不再续约的，应当在前期物业服务合同期限届满前3个月书面告知业主大会；业主大会应当在合同期限届满前依法完成选聘新的物业管理企业工作。
　 物业管理企业告知业主大会的日期距合同届满日期不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。
　　3、前期物业服务合同期间，业主拟选聘新的物业管理企业的，应当召开业主大会会议对以下事项逐一表决：
（1）是否以协议方式选聘新的物业管理企业；
（2）是否以招投标方式选聘物业管理企业，并委托业主委员会依法与中标企业签定物业服务合同。
　通过协议方式选聘物业管理企业的，业主大会应当对业主委员会以协议方式选聘的物业管理企业，在签订物业服务合同前再次进行表决。
　　业主大会应当就上述提议作出的各项表决结果在物业管理区域内公示。
　　做出选聘新的物业管理企业决定后3日内，业主委员会应当告知物业管理企业。
　　三、业主委员会、原物业管理企业和新的物业管理企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验，交接之日前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点，时点前责任由原物业管理企业承担，时点后责任由新物业管理企业承担。
　　业主委员会、原物业管理企业和新的物业管理企业应当按照约定做好交接工作。
　　业主委员会应当在原物业管理企业撤管前20日，将物业项目交接的有关情况书面报告物业所在地的区县建委、社区居委会和街道办事处。
　　四、原物业管理企业撤管前，应当向业主委员会移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等原竣工验收资料；
（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（4）业主及房屋面积清册；
（5）物业管理所必需的其他资料。
　　新的物业管理企业接管物业前，业主委员会应当将以上资料移交给新物业管理企业。
　　资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
　　五、新的物业管理企业承接物业时，应当与原物业管理企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。
　　新的物业管理企业和原物业管理企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
　　六、原物业管理企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业。
　　七、业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。
　　八、前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。
　　九、业主委员会、原物业管理企业及新选聘物业管理企业的交接工作应依法进行。
　　原物业管理企业拒不撤出物业管理区域，新选聘的物业管理企业强行接管物业管理区域，给业主和使用人的正常生活秩序造成重大影响的，应当承担相应的法律责任。
　　十、前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。
　　物业管理企业提前撤出物业管理区域的，业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地的社区居委会、街道办事处和区县建委。
　　十一、业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理企业、造成无物业管理企业管理状态的，物业所在地的街道办事处、社区居委会会同区县建委，可以组织相应的物业管理企业临时代管。代管期间，物业服务标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担。
　　十二、在项目交接过程中，违反《物业管理条例》规定，不移交有关资料的，区县建委应依法予以处罚。
　　原物业管理企业拒不撤出项目的，或新物业管理企业强行接管造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，市、区建委依法对该企业进行行政处罚，停止该企业资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督。
　　十三、本意见自2006年2月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇六年一月十二日

北京市建设委员会     
2006-1-18

[ 本帖最后由 社区居委会 于 2006-6-23 19:23 编辑 ]

可笑

　十一、业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理企业、造成无物业管理企业管理状态的，物业所在地的街道办事处、社区居委会会同区县建委，可以组织相应的物业管理企业临时代管。代管期间，物业服务标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担。


我要说的是这个文安，首先确定是的业主大会的决议和意志，现在居委会
破坏这个决议，然后再来强制业主接受这个物业的乱收费？ 那就来吧！

雷锋叔叔

居委会是敢于让一个严重违约，恶意侵害业主权益的金世恒业公司强制安排给大家！ 你们说大家答应么？ 不要威胁我们！

可笑

我们要正告居委员会的某些负责人！ 不要给党和政府抹黑，不要恶意侵害业主和居民利益！这是首都！ 是社会主义法制社会。

业主大会是小区物业的最高权力机构，业主委员会是唯一合法代表机构。
这个文件是说业主委员、业主大会无法选举出新物业的时候。才能采取
临时措施。业主大会现在没有争议，有合法决议，业主委员会在推进招标。你们恶意阻扰。有业主在这里公开指正你们的。

别忘记，居民委员会，小区办，乡政府都不是产权人！ 你们想曲解政策，
强制安插这个违约的、没有合格资质的物业。看看业主答应么？ 即便是合法的安排物业，也不能是被业主大会否决的物业！ 决不是乱收费的物业。

更为严重的，现在招标完成不了，是谁破坏阻扰得？
业主大会的决议是合法的。那个200人的签名，已经被揭发了，
是物业偷梁换柱伪造的。你们也参与了，等上级政府的查证吧！

业主委员会不是你们随便整的，如果2/3以上业主支持你们，我立马认可你们的做法。

boundlessly77

指导意见第十一条是不是可以这样理解:
1\服务标准按原合同
2\服务费用由业主承担,收费标准是什么?按原合同?指导意见没明确
3\"相应的物业管理企业"含不含原物业管理企业?
4\"组织代管"是不是由政府临时选聘?那么物业费是不是交给政府?由政府代管代支?
5\居委会是不是出台一个让广大业主信服的小区临时代管办法,如临时选聘物业管理公司的程序，物业费的管理、代管期间的组织机构及职责、重大事项向业主报告制度等等

奔马

居委会是谁？和开发商，现物业公司是同一个利益集团，所谓的句委会副主任是开发商的副总的老婆！
别把时代庄园的人都当成傻子！

care

二、交接事项参照以下意见进行：
　　1、前期物业服务合同期限即将届满，已成立业主大会的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，并在合同期限届满前3个月，决定是否与原物业管理企业续约，或选聘新的物业管理企业。
　　业主大会决定与原物业管理企业续约的，业主委员会应当于原合同期限届满前30日内完成与物业管理企业的合同续签工作。
　　业主大会决定选聘新的物业管理企业的，业主委员会应当于业主大会决定后，在合同期限届满前3个月，书面告知原物业管理企业，接到告知后，原物业管理企业须做好交接的准备工作。

丁香花

“十一、业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理企业、造成无物业管理企业管理状态的，物业所在地的街道办事处、社区居委会会同区县建委，可以组织相应的物业管理企业临时代管。代管期间，物业服务标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担。”

这简直就是流氓条款，强买强卖，这是物业和居委会的伎俩，反正我不同意临时物业，谁爱交钱谁就交，我不交！

我怕了,我明天就去把十年的物业费都交给居委会.
好让他们去行贿受贿,多盖几间房.再买一块地.安心地去地狱呀.省得到了阉王那儿下油锅,没有钱买命投胎呀.

时代美美

顶！