市人大常委会门户网就规范物业管理工作征询广大市民的意见和建议

笑盈盈

北京市人大常委会公示项目征集意见列表有很多业主在写，已经有十页了（很遗憾尚没有看到反应时代庄园的，反应大西洋新城的较多），下面随便摘抄了几个别人写的意见：

1、内容：居民小区的付费“物业管理”的道理何在？： 1） 为小区的“安全” ? 请问如果居民家被盗，车被偷， 物业公司能承担赔偿责任吗？能负责侦察，抓捕犯罪人吗？如果不能负责，则付费管理的意义在那？ 安全问题是公安机关的行政责任，我们生活在这个小区，管辖本小区的公安部门就有保障这个小区的居民生活安全的责任义务。老百姓纳税人缴的税不正是要政府承担保障老百姓安全生活吗？为什麽居民还要自己再掏腰包解决安全问题？ 政府支持“物业管理”，我认为是转移公安治安的责任。居民生活安全保障的行政责任能由一个盈利性私人企业“物业公司”承担吗？“居民生活安全”能被一个企业用来牟利吗？ 老百姓花钱买“平安”是黑社会的强盗逻辑。
2） 为小区的“环境美化和卫生”及秩序? 居民生活的周围环境是城市整体环境的组成部分，而且是最重要的部分，它的美丽和清洁是市政管理各级责任。政府担当居民生活上的各项服务义务是政府收取公民税款的最主要的理由。政府支持“物业管理”做“市政服务”工作，是转移政府责任，让老百姓重复掏钱做市政事业
3） 为楼内的卫生? 居委会（根据居委会组织法成立的居民群众组织）可以组织雇请专门人员打扫，居民每月交纳一点钱（比如10元）。老小区就是这样做的。有必要常年包养一个公司来做楼内的卫生吗？
4） 为房屋和公共区域的维修? 现在不管多复杂的家装居民都是在市场上找装修公司，更不要说房屋的修修补补了。从市场获得这样的服务很容易，不需要居民花高费常年包养一个公司。包养公司的做法不符合节约经济的观念。 房管部门、街道及居委会都可以就涉及公共区域维护进行管理，如有邻里纠纷可以诉请法院。

2、内容：有 关 《物业管理条例》内 容 修 改 的 建 议
    1. 建议：《物业管理条例》中增设下列条款：开发商向业主交楼入住或前期物业公司进驻小区时，要以平面图的形式公布属业主公摊的房间数量、面积及区域。
    2.明确由政府（街道办事处和居委会）来组织成立和领导各小区的业主委员会。并要详细规定政府具体职能和责任及完成组建业委会的时限！以防止政府的不作为及个别贪官污吏官商勾结阻挠业委会的成立进而侵害老百姓的合法权益。建议把此内容量化并作为考核政府基层官员政绩的指标之一，既规定在必须成立业委会的时限内，要完成组建业委会的一个最低数量（或百分比）！
   3.建议：降低召开业主大会及成立业委会的门槛。管辖区域内50%业主（按户而不按面积，且弃权业主户数不计在分母之内）同意就可以决定成立业委会、通过决议、招聘、解聘物业公司等重大事项。
    4、新修改的《物业管理条例》的有效期要往前追溯五年！不要搞下不为例，不要既往不咎。多收乱收的物业费要退给业主。
    5、要规定对违反物业管理条例的处罚细节和由谁来监督并执行处罚，否则《物业管理条例》只是一纸空文，仅起欺骗老百姓的作用。
    6、现行的由开发商和物业公司商定、并变相“强迫”业主签定前期物业管理合同的做法实际是“强迫交易”，是犯有强迫交易罪之嫌。强制制定,此举有违“合同法”之规定。
    7.建议对前期物业管理的单位及物业费标准实行暂定制，待成立业主委员会后再对其进行确认，然后或更换队伍或物业费多退少补。
    8.对进行前期物业管理的物业公司要由政府（设置专门机构）招标！并邀请已购房者（准业主）等相关人员参加招标评议.
    9.根据谁委托谁付费的原则。前期物业管理若仍定为由开发商委托，那就由开发商先行垫付物业费，直到成立业委会另行招标为止（或可用形同虚设的物业管理启动费---建安费的2%替换前期物业费）。

3、“物业管理”真的很必要，没有不行吗？? 老的小区大多没有象新的小区那样必须聘请收费的物业管理，但那里的居民生活井井有条，派出所负责治安，街道社区负责环境美化和整治，居委会负责楼到的卫生管理。 居民委员会（居委会）是居民自治的群众组织，其核心任务就是为所在小区居民生活服务 请问为什麽新小区不能仿效行政部门服务型的小区管理呢？这不是政府的不折不扣的责任吗？除此之外，基层政府做什麽比这更重要呢？为本区的居民提供安居服务不正是本区行政部门义不容辞，最本分的工作吗？ 把居民生活小区的“安全”、“美化”、“卫生”、“维护，这些政府公共服务性的工作交给盈利性私人企业“物业公司”来做并获取利润，由公民出钱购买，是政府的懒政和失职。公民生活上的“安全”和“卫生”等需求能被企业（物业公司）利用赚钱牟利吗？ 不合理的事物必然导致公民的抵制，现在发生在收费物业管理上矛盾激化充分说明它的不合理和不正当。希望政府在居民生活服务上不能懒政，更不能因为经济利益驱使，迫使居民接受付费的物业管理。希望回归社区服务管理型的居民区，还公民一个安居乐业的家园。

4、能否强制要求物业公司对年度的费用收支进行财务审计。审计的单位请建委或物业协会公布一定数量的会计师事务所，由物业公司或业主委员会选择。另外，请在舆论上加大对物业管理知识的宣传力度，在区县内设立物业日。

5、内容：建议将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”！！！以强化物业公司服务意识！！！让他们知道谁才是真正的小区主人！！！

6、内容：前期物业管理非常重要，绝不应由开发商指定，开发商自己成立或者有股份在物业公司，以不认入住胁迫业主签订不平等合同，入住房屋的质量问题相互推诿是造成物业纠纷的重要原因。而且一旦由开发商指定的物业入住很难赶走，而且阻碍业主委员会的成立。甚至对业主武力相向，造成人身伤害。 而政府只知收税并不为老百姓办事更纵容开发商的嚣张。建议前期不要物业管理，等入住达7成，由业主自主通过招标聘请物业公司。

7、内容：如何保障物业和开发商之间没有利益联系，是解决物业与业主冲突的关键。大多数物业都是与开发商达成某种协议后进入小区的。所以开发商许多利益需求通过物业实现，因此造成业主的直接冲突对象是物业。而且物业和开发商相对于业主就是典型的强势群体，所以目前北京居民在小区内根本无法享受合理的物业服务。关键是就这么高额的物业费，我们仍然得不到满意的服务。

8、内容：现在的物业问题很严重！因为出的是原则性问题！让无组织的业主与有组织的所谓“物业管理公司”来对抗，结果是显而易见的。建议取消物业公司，安全由公安来管，卫生绿化由环卫来搞，其他工作也都分配到相应的政府部门，还人民一个和谐的生活空间。

9、内容：物业对既有的合理不合理、合法不合法、正当不正当的利益，一概极力维护，有业主提出质疑、交涉、谈判，物业就利用黑恶势力，对业主进行恐吓、威胁、跟踪、打骂等手段。 回龙观龙锦苑二区深夜泼汽油试图入户杀人、海淀北沙滩８号物业殴打业主等等事件均是这样的典型案例，而这些案件迟迟不能破，行凶者和背后指使者都逍遥法外，业主对政府的期盼和信心越来越低。希望人大能够监督政府的政法机关，对此类涉及广大民众的群体性事件，立几个大案要案督办，坚决地打掉物业采用有暴力手段打击民众的恶行和愈演愈烈的趋势，打掉物业行业的嚣张气焰。 这样才能将物业纳入到正常的法治监管道路，物业才能正视和业主的关系，合法合理合情的对待业主要求，不断改进物业的服务质量。

10、内容：现在的物业公司存在以下一些非常严重的问题： 1.地下车库应归全体业主共有，但是却被物业公司私下悄悄高价变卖，物业公司悍然违反物权法，所得收入偷偷分赃，无帐可查，如朝阳区东三环边国贸南双井桥东北角的时代国际小区物业服务公司就是这么做的（物业服务公司名字：北京恒信嘉业物业管理公司），现在还在私自偷偷出售地下查库，所得收入不入帐。还有如西五道口2号（知春路城铁站希格玛大厦向北100米的荣上居小区北京阳光亚丰物业公司也正打算准备这么做）； 2.有些物业公司收费很高，只聘很少的一些工人干活，很少购置工具、器具，服务质量很差，每年会截留、剩余好几十万物业费，这些帐目从来就不公开，还谎称每年是亏损的，这些物业公司的经理几年功夫就成了百万千万富翁； 3.物业公司悍然违反物权法，偷偷出卖公共设施、会所等，或变相出租，获得的收入不入帐； 4.政府部门应当对所有的物业公司进行审计，将每年剩余的由业主交纳的物业费推到下一年度使用，以降低业主沉重的负担，每年的物业费重新进行核算； 5.物业公司贿赂开发商，先入为主，私藏重要的图纸、关键的钥匙，控制供水供电等要害设施，若业主不满意更换时拒绝交出这些重要的资料，甚至纠集社会不法分子攻击业主，打击报复，让业主委员会有名无实，无法更换物业； 2.物业公司服务差，责任意识极度淡漠，如对出现的该维修的事推诿扯皮，打电话找不到人，处理故障故意拖延，不积极解决或谎称不归他们管；物业公司晚上经常无人值班；

11、内容：1，强烈要求延长公民提意见的时间，10天太短。希望加大征求意见的诚意。 2，将“物业管理条例”改为“物业服务条例”，在条例全部范围内全部照此修订，例如“物业管理公司”为“物业服务公司”。 3，在提交人大审定以前，授权中立的第三方在征求意见的基础上将现有的草案全部加以考察和必要的修订。

[ 本帖最后由 笑盈盈 于 2007-6-5 19:42 编辑 ]

笑盈盈

1、内容：我们的小区是《维铭成物业管理公司》。在定福庄北街，原金星钢笔厂址，同时也是开发商留下的物业公司。至今没有成立业主委员会。 我作为一名业主，曾经多次向他们提出建议和意见，要求他们改造和改正问题：1、我家的外墙保温层不达标，要求他们改，冬天的室温才14度。2、我们的地下室全部出租，有很多的不安全因素，而且那些地下室都是我们业主的公摊面积。3、我们小区的水，是以前的井水，按照标准的深度是不合格的。我现在只能每天从城里带水吃。4、我们的楼门对讲系统，坏了有半年了，到现在都没修好。5、地上停车管理，有的车就停在消防通道上，无人管，一旦发生火灾，车都无法进。等等的原因，我们小区很想成立业主委员会，监督物业公司把我们的小区搞好。 记得我们刚刚搬来的时候，小区的警卫，时时的各处转，看见生人还问问，可是现在就不同了，以前的安全没有了拉黑车的、各种推销的、狗屎遍地、从楼上往下扔东西的、挺好的环境，草丛里到处是垃圾。 我们的物业公司，公布的账目，总是亏损。可是他们每月的工资也没少拿，开着车，用的是我们业主的公用房，点的是我们业主交的公摊电，争得是我们每个业主的钱。 我希望，政府通过这次征求意见，营造良好环境，促进和谐氛围，让那些搞得好的物业公司推广经验，规范物业公司，加大对物业公司的管理力度。对那些总亏损，可有还经营的公司应进行审查、查账。对楼房地下室的使用应制定法规，保护业主的生命财产安全。对那些我行我素的物业公司，要加大处罚和取缔，我们希望安全、环境优美、邻里和暮相处、物业收费合理的和谐氛围。

2、内容：１，现在很多物业公司利用便利，指使自己的人员当选业主委员会委员．以完全控制业主委员会．比如后现代城，他们上午通知业主选业主大会，下午就＂公布＂结果．其实大家都在上班怎么可能去参加呢？？２，把物业公司名字擅自更换，还是这个后现代城的物业，原来叫＂格兰浩泰＂突然在年初改叫＂西宇家业＂了，听说是为了把开发商支付给原物业公司的启动款侵吞．３举例说，后现代小区现在３．４期都入住半年了，地下停车场到现在还无法入住．　北京处处小区的物业都在欺压业主，如不真正认真治理，必定导致社会混乱．北京作为首都，做的如此的差，如何能起到带头作用．根据我个人经验连重庆的物业都不如．建议在业主办理入住或领取房产证时，政府强制要求业主在政府开设的网络平台上登记真实身份并选举（竞选）业主委员会．

3、内容： 当前的物业服务、管理矛盾比较突出；物业纠纷案件年增长20%。业主对物业不满无其它途径，由拒交物业费，发展为群体性上访行为，现到暴力事件的发生。如不加强规范物业服务管理，势必影响社会的安定团结、影响构建和谐社会的发展，影响老百姓的安居乐业。（一） 同中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议上通过的《中华人民共和国物权法》，于2007年10月1日起施行，其中第七十六条（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。我的建议是对物业的称谓应与《中华人民共和国物权法》保持一致，物业服务公司是被业主受聘，是为广大业主服务的企业，因此应称“物业服务公司”，不应称“物业管理”。（二） 物业服务企业在同一个住宅小区，服务标准相同的情况下，收取的物业费标准上也应保持一致，不要分成早开发小区，或晚开发小区，或分三六九等；这样会产生业主之间的矛盾，业主与物业服务企业之间的矛盾。（三） 物业服务企业不能只公布收费标准，不公布服务收费标准，服务标准应该将尽量量化，公布于众便于业主监督，避免只收费，服务不到位的现象发生。（四） 政府在管理物业服务企业上应予以考核，制定出考核标准；根据评定、考核标准；最后评定物业服务企业是“三星级还是四星级”。（五） 评定、考核物业服务企业应吸纳业主委员会负责人、业主代表参加。有条件的地区可以吸收当地人大代表，政协委员、民主党派、无党派代表人士参加。目前我市大部分住宅小区没成立业主委员会，可以由业主代表参加评定。（六） 物业服务企业负责人每年应向业主委员会汇报一次工作（没有成立业主委员会的小区可以主代表汇报）。汇报的内容包括三年的工作总结、收入、支出情况及存在的困难。取得业主的理解也沟通了物业服务企业和业主之产的联系。 建议人：原东城区政协第七、八、九、十届政协委员；东城区政提案工作委员会主任，民革东城区工委副主任 白冠军

4、标题：政府有责任帮助业主在最短时间内成立业主委员会
内容：业主委员会能否在最短的时间内成立，对于实施物业管理至关重要。目前普遍存在的问题是，开发商选聘物业公司后，许多小区的业主委员会迟迟成立不起来。有多方面的原因，关键是业主们很难有领头羊被来自于五湖四海的业主认可。而开发商巴不得这样持续下去。条例应当规定一条，如果在限期（如入住户数达到50%以上）仍然没有成立业主委员会的，当地政府部门如房屋管理部门或街道委员会应该承担责任。就是说，政府有责任引导和帮助业主尽快成立业主委员会。业主委员会成立越早，进入角色越早越好。可以避免许多摩擦。业主委员会成立运作如何，应该作为当地政府责任部门的一项政绩列入考核范围。引导帮助决不是干预干涉。

5、标题：百子湾路甲16号易构空间物业管理差，收费高
内容：我是朝阳区百子湾路甲16号易构空间嘉园的一名业主，对于这两年多来小区的物业管理，我只能用一个字来形容，那就是：差！小区的开发商是国瑞，物业管理是开发商下属的西太平洋物业公司（该公司是2004年业主收房后临时组建的，当时还不具备物业管理资质）。目前存在的主要问题有： ①业主应有的权力得不到保障。业主希望尽早成立业主委员会，可申请文书要经过物业和开发商的签字同意后才能继续，所以入住2年多来一直处于“无政府状态”，业主自己的事情不能自己当家作主。 ②小区的物业只收费，而且收费高，每平米2.5元，却不提供相应的服务。如2号楼某业主长假期间不在家，虽然他家的所有水笼头都已关闭，可由于房屋设计不合理造成房屋水淹，业主要求赔偿，物业千推百赖，不了了之。又如：“北京广播电视报”免费发放工作，是应该由物业出面去向报社提出申请，可这么简单的事情物业都不去做。 ③从来不召开全体业主大会，物业服务得不到应有的监督。 ④所收高额物业费账目糊涂，收支不清楚。 ⑤保安是物业的保安，可却由业主买单。如保安打业主；业主的车在停车场里被划，保安推卸责任等等……

6、标题：召开了业主大会并形成“决议”可政府人员阻挠业主选择
内容：《物业管理条例》于９月１日实施后，北京大西洋新城小区业主率先召开首次业主大会，采取“实名制”投票的方式形成一份《决议》，有２／３以上的选票赞同解聘现有物业公司，这在全国尚不多见。然而，《决议》未获主管部门支持，其中反映出来的问题值得关注。大西洋新城小区一共有１５００多套住房。根据《物业管理条例》的规定，按小区房屋所有产权人的２／３来计算，意味着业主们要拿到１０００多张选票才能解聘物业公司。一些人认为，《物业管理条例》的操作性较差，其规定的“２／３”有可能会使业主维权打折扣，“炒”不掉不称职的物业公司。 而召开业主大会也并非易事。北京市朝阳区国土资源和房屋管理局、望京街道办事处致大西洋新城小区业主的一封信，落款日期为２００３年１１月２１日，信中称，“大西洋（新城）部分业主没有依法组建筹备组，也没有在政府部门指导下依法召开业主大会，选举产生业主委员会，没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》”，“大西洋（新城）在未依法选举产生业主委员会的情况下，部分业主组织的选聘物业管理企业的活动，不符合法定程序，其结果无法得到法律的认可和保护”。大西洋新城为什么没有产生业主委员会？没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》呢？王燕滨介绍说，首次业主大会的前３个议题就是表决通过《业主大会议事规程》、《业主公约》并选举产生业主委员会，但北京市主管部门没有制定《业主大会议事规程》、《业主公约》的示范文本，这两个议题将顺延到下一次业主大会完成。同时，由于业主委员会的组成和委员任期要由《业主大会议事规程》做出约定，选举产生业主委员会的议题也只能随之顺延。然而，没有产生业主委员会、没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》，大西洋新城业主的《决议》的落实就成了难题。这一问题暴露了目前相关法律法规中的“盲区”，北京市天为律师事务所律师居永和认为，按照《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业、修改业主公约等重大事项由业主委员会负责执行。首次业主大会没有选举产生业主委员会，那么，《决议》由谁来执行，相关法律没有做出这方面的规定。大西洋新城业主采用的是实名制投票方式形成一份《决议》，有２／３以上的选票赞同解聘现有物业公司。如果《决议》真实地反映了绝大多数业主的意见，那么，有关部门应该尊重业主自己的选择，《决议》还是应该被认可的。”在接受本报记者采访时如是说。

7、标题：物业费和取暖费
内容：据业主反映，近日来大西洋物业管理公司不断以各种手段骚扰业主，催交物业费和取暖费。针对这一问题，我们在此表明立场如下： 第一，大西洋物业管理公司已于2003年11月18日被业主大会以超过2/3的选票解聘，并被要求于2003年11月22日撤离。该公司在本小区物业管理区域内的任何经营行为和收费行为都是违法的。 第二，大西洋物业管理公司自1999年8月起在本小区四年多的经营活动中存在着大量违法违约行为，严重侵害了业主的权益。为了维护业主的权益，我们主张全面评估该公司四年来的服务，全面审计该公司的财务，通过谈判确定合理的收费标准，并依据合理的收费标准解决双方遗留的债权债务问题。 第三，大西洋物业管理公司在取暖费问题上存在着严重的合同欺诈行为。他们为了谋取暴利，故意将“自营供暖”说成是“代收代缴”，欺骗广大业主。我们知道，市政供暖的收费标准中包括着管道、锅炉等设备的维修、折旧和更新，而小区自备锅炉的折旧更新则是由“公共设施维修基金”承担的。两者相比，相差25%—30%！ 业主是小区真正的主人。我们坚信：不论道路有多么艰难，前途一定是光明的！业主大会的决议一定能得到落实！小区的物业管理一定将掌握在广大业主的手中！ 大西洋新城业主维权必胜！ 2004年1月15日  

8、标题：应禁止或限制建设单位选聘前期物业管理企业
内容：《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建议改为物业管理企业应由全体业主在北京市政府主管部门协助下选定。理由：现在的小区前期物业大多被开发商安排为自己的关系单位，选聘程序和标准不明确，物业大多维护的不是业主的利益而是开发商的利益，导致前期物业与业主对立，矛盾突出。为解决此问题，政府主管部门应加强对全市物业管理企业经营状况和管理水平的考核，根据业主评价定期进行物业管理企业排行，鼓励优秀管理企业做大做强，真正实现优胜劣汰，在北京培养出十几家大型高水平物业管理企业，提高北京市的物业管理水平，减少物业纠纷。政府引导业主从购房开始就把握小区的管理权，指导业主根据自己的意愿选聘物业管理企业。另外，鉴于我市小区多次发生小区保安因受物业、开发商雇佣对小区居民生命财产安全构成严重威胁的事件，（例如今年1月三环新城小区开发商就曾雇佣300多名保安强行驱散小区业主违法施工，并打伤一名老人并围在工地内不允许其他业主救助，此事已被《新京报》等多家媒体报道）对小区保安应加强管理，建议小区保安从物业管理公司中分离出来，由北京市公安局统一培训派驻，具体管理由当地派出所负责日常业务管辖。避免物业公司动用自有保安威胁、危害业主安全。

9、标题：《物业管理条例》明确规定，物业公司要跟开发商分开。
内容：大西洋新城小区的业主们告诉记者，购房时由于开发商承诺该小区将由外资物业公司进行酒店式管理，所以物业费收取标准定为３．３０元／平方米，３个月后，物业公司换成了本地的，物业费却原价收取。在律师的帮助下，业主们根据相关收费规定，按照合法可收取费用的上限测算后，惊讶地发现，该小区的物业费仅需１．５００６元／平方米。 　　小区业主代表陆颂吴指着合同中红笔勾勒过的多项条款说：“物业公司还经常违反《物业公约》，如擅自将市政供暖的代收代缴供暖费，变更为自行供暖，强行违法违约收取供暖费用等等。” 　　③前期合同充满霸王条款，不签没钥匙 　　而即便是连物业公司都不遵守的《物业公约》，也并非是业主们的真实意愿。天鑫家园业主余春来告诉记者，在签订买房合同的时候，开发商没有出示前期物业服务合同格式，到了收房入住的时候，开发商才拿出充满霸王条款的前期物业服务合同，不签就拿不到钥匙。业主们说，这个合同根本就是强加的。 　　“作为物业服务的主顾，我们没有挑选权，不能讨价还价，更不能验货，强买强卖又物非所值，凭什么让我们照价付款？”４月９日，大西洋新城业主老陆这样告诉记者。据中消协对２００５年全国投诉情况的分析，消费者投诉物业管理的有３８３０件，其中涉及服务质量的有２１３６件。 　　面对质低价高、却又不得不接受的物业服务，业主们选择的抗议手段惊人的一致——拒缴物业费。结果，去年天鑫家园部分业主被物业公司告上法庭，业主全部败诉并被强制执行。因对物业服务不满，导致业主拒缴物业费，然后业主被物业公司起诉，成为当前物业纠纷案件的普遍现象。 　　李劲松律师评论：“在任何一个强买强卖的市场，质价不符是通常的现象。撤换物业成本很高。”“为了换掉物业，我们已经努力了５年，只落个心力交瘁，这条路太难了！”老陆这样告诉记者。  

10、标题：业委会成立之前令业主支付物业费违反法律规定！续，，
内容：令开发商承担这一“后合同义务”对开发商来说公平吗？没有什么不公平的：第一，令开发商承担这一“后合同义务”并不是要求开发商必须将小区的物业管理搞得有多好，只要求其达到能使已经入住的业主在房屋里居住下去的起码条件；第二，能使业主在房屋里居住下去的起码条件中的物质条件已经具备，比如：已有供水、供电、供气、电讯、排水、防漏、电梯等物质条件，这些物质条件已经分摊到每个业主的购房款中，开发商无需为业主另掏腰包，开发商所承担的“后合同义务”不过是保证这些物质条件的正常使用；第三，开发商的这种“后合同义务”并不是无期限的，只要求其做到业主委员会成立时止；第四，在业主委员会成立之前，小区的入住率不到50%，业主的数量有限，无需开发商费心劳神。所以，令开发商承担这种“后合同义务”对开发商来说没有什么不公平的。 　　现实情况是：很多小区，不管是北京市还是全国，开发商连保证已有的物质条件得以正常使用都做不到，不仅没有尽其“后合同义务”，而且，还向业主收取什么“物业管理费”。业主在业主委员会成立之前付出的物业管理费岂不都是冤枉钱？！ 　　我为一个普通住宅小区的业主所付出的这笔冤枉钱粗略地算了一笔帐。这个小区共5幢楼，约2000户业主，平均每户业主每月所交的物业管理费约200元（这在北京市算是低的），那么，每年，这个小区的业主所付出的物业管理费总共大约500万元。这500万元若由业主委员会来支配，即便每位委员每年领取10万年薪，即便雇用从特种部队退役的士兵当保安、聘请转业的上校当保安的领班，即便再为小区建造一些亭台假山、花园绿地，也花不完这500万。物业管理公司所做的不过是保证已有的供水、供电、供气、电讯、排水、防漏、电梯等物质条件的正常使用以及保安、保洁等这点鸟事，甚至连这点鸟事都做不好，这500万花到哪儿去了？ 　　被“黑”掉了！ 　　“黑”的是谁的钱？业主的血汗！一年又一年，年年如此。

11、标题：规范物业管理，营造良好生活环境 议案
内容：取消物业公司招聘保安人员,在尚未成立业委会前可由社区召开居民代表大会审议\由居委会聘请保安人员来管理社区安全 在很多社区内,频频出现物业公司利用自己的保安来充当打手对付业主,这种现象必须改变. 大西洋新城社区安全长期恶劣的原因,就是物业的保安行同虚设，甚至雇用童工，不但不听从业主的意见，还暗地里跟踪、打击报复业主中维权人员，，，,也不听从公安人员的安排.甚至还公然把公安的"警情通报"给撕掉!  

12、标题：物业利用业主资原，牟取暴利！谁人能管？
内容：我们小区自2000年入住，至今还没法成立业委会，一直拖着是因为成立后，财务要移交这本糊塗帐就会暴光，这就是不成立业委会的一个原因，现一直是开发商手下的一个叫华野家园物业的在管理，服务太差，收费很高，财务帐目不公开，小区内道路都是业主公摊面积，他们画条白线就收费，小区地下也被出租，管理混乱，一年上百万的车位费和出租公摊面积的钱，用于何处也无法说清，业主意见很大，又无处去说，矛盾很深，早晚要出大事！！！希望我的反映，有人来主持公道！

13、标题：多年不变的物业费是否合理？
内容：我是西直门金晖嘉园三期的住户，2002年入住时，开发商要求签物业合同后才可交钥匙入住，当时定的物业费是3.00元/平米，但一直到现在，物业费从来不做调整，前二年，业委会曾提出的审计以往物业费帐目的要求也被书面拒绝，理由是国家没有相关的规定，所以物业没有配合业委会审计的义务和责任。并且以临近的小区---远洋风景小区是3.2元的价格为由，说3元还是便宜的，物业没有将自己的服务和设施与别的小区做比较，只单一做价格的比较。（远洋有业主会所，其中有健身房和游泳池等等）。此物业与之前的开发商是同一个公司，现听说已经分开，详情也无法了解，我们小区的大多业主是单位和国企的职工，物业费是单位代交的，吃亏的只有我们这些自己出钱购房的业主，国家政策制约不了企业（包括物业和国企为自己的职工谋取利益），小小的老百姓是最终的承担人。愤怒，但投诉无门，只有接受而已。

14、标题：创造和谐社会,需要各个部门、业主共同参与
内容：创造和谐社会，和谐社区，是国家及各个单位和部门一个基本工作要求，可在这样的一个要求下，还有很多单位和部门不配合、主动、积极的参与建设和谐社会、和谐社区。北京海淀区玉泉路甲2号永达逸家社区是一个新小区，由于建设单位的贪图性和单位部门的腐败性，是整个社区一分为二，造成居民极大的仇恨心理，对物业、开发商及国家单位的不满。 在整个社区维护过程中，由于物业的服务问题、及作俑和默许开发商租用小区公共用地，如综合楼、停车场、小区铁栅栏、地下人防等，造成为社区业主的极大损失，使社区成为一个开放、资源极大浪费的社区。物业收费不透明，利用业主买水问题刁难业主，造成社区的不稳定。在此，希望市政府以人为本，以创造社会和谐为工作己任，到本小区调查取证，解决我们的问题，是我们尽快成立业主委员会。

霉打酶笑

光说不练,可怜.

笑盈盈

今天是提意见的截止日期(6月1日至6月11日),到晚12点之前. 虽然已经有20页意见了,但还没看到有反应时代庄园的,以下是随机摘抄了几条:

标题：又是钱权交易?!内容：最近一次火灾，让大西洋业主发现：所有社区内消防系统和装置，都是假的！没有一滴水。甚至有的消防箱后面都没有水管！ 那末入住了5、6年的社区，当初主管部门是怎样验收的？！合格章怎的就盖上了？人们只能认为：又是害人的“钱权交易”！ 请人大常委会派人来现场核实。

标题：新建小区管理权交给街道
内容：新建小区业委会的建立应在街道办事处的指导和帮助下去进行，在没有业委会的新建小区，由街道办事处出面替老百姓说话。 “建议政府应将新建小区物业管理权交给街道办事处。理由是街道办事处作为一级地方政府，拥有丰富的人力资源和综合管理优势，如果由街道办事处管理新建小区物业，居委会与业委会的关系将会理顺。这样做将有利于社会的稳定及构建和谐社区工作的开展。” 目前北京的物业管理发展中，主要存在五个方面的问题，即：开发建设遗留问题仍然严重困扰和影响物业管理；部分物业管理企业服务不规范；业主大会成立难问题；业主委员会与社区居委会关系不顺，业主自律机制不完善；老旧居住区推行物业管理难度大。目前，全市只有11.8%的新建小区成立了业主委员会。主要原因是：业主积极性不高，买房人中一部分为了居住，另一部分为了投资，只有少数人关心，政府职能部门垂直管理力度较差。 　　“业委会与居委会关系不顺，各行其是。”李少华委员说，虽然《物业管理条例》对居委会的指导和监督职能作出了规定，但执行有一定困难，居委会作为群众自治组织，显然缺乏指导和监督的力度。

标题：物业打了警察一个“耳光”看望京大西洋新城物业之猖狂
内容：大西洋新城物业老总私下里讲：不听开发商的，我就要“丢饭碗”！ “原来的‘警情通报’让物业给撕了，他们这样做就是想掩盖小区内恶劣的治安状况。”昨日，大西洋新城C区的袁女士（化名）在阅读完重新贴在公告栏上的“警情通报”后，再一次向物业表明自己需要安装护栏的要求。由于近期大西洋新城小区发生了多起入室偷盗案，且事主多为底层住户，南湖派出所再次向小区居民发出了“警情通报”，要求底层住户尽快安装护栏。 业主袁女士告诉记者：“10月上旬，派出所张贴了第一张‘警情通报’，被物业撕掉后，10月中旬又贴了一次。”很多业主也认为物业此举是想有意隐瞒小区治安不好的现状。“警方建议安装护栏的方案一直没有落实。我去问过物业方，他们说这是高档小区，为了美观不能安装，可现在小区晚上还有警车巡逻”，袁女士透露说。在遭到了物业方的拒绝后，业主们猜测因为现在小区正在销售第五期的房子，物业是不愿因为安装护栏而给客户带来小区治安不好的印象。 　　在小区的业主论坛里，记者发现，网名为“110”的业主罗列出了今年1月到10月小区里发生的16起偷盗、抢劫案件，而几十位业主在跟帖中提到最多的是物业有意撕掉了“警情通报”和不允许业主安装护栏的问题。 　　■物业称担心引发恐慌，才揭下通报 　　“国庆前后是偷盗抢劫案件的高发时期，‘警情通报’上所说的只是局部的情况，为了不引起恐慌，所以在贴了一段时间达到了警示效果后，就给揭下来了。”昨日，小区物业公司副总经理高先生对“警情通报”“换班”的问题这样解释。 来源：北京青年报(06/10/26 )

标题：开发商阻挠社区成立业主委员会咂办？？？
内容：开发商很明白，一旦业主委员会成立，他们一贯的混水摸鱼的做法就将无法继续。因此他们一直运用自己的资源和影响力，努力阻止业主委员会的成立。我们“筹备组”的牌子已经挂了4年多了。 据有关部门公布的数字显示，在北京市３０００多个住宅小区中，成立了业委会的小区仅占总数的１４．５％，还有超过８５％的小区没有成立业委会。为什么？“成立业委会，真是太难了！”许多小区的业主发出了这样的感慨。 　　成立业委会的门槛高 　　《物业管理条例》第十二条对成立业主大会的规定很明确：业主大会会议应当由物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。同时规定，业主大会作出选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。 　　“但业主之间互不认识，组织难度太大。”北京大西洋新城业主张亚晖说，为达到条例要求，业主会议采用书面征求意见的形式，从筹备组成员发送选票到通过公开投票箱收回，前后经历了５０天的时间。采访中记者了解到，目前在一些小区，由于很多业主不在这里住，即使书面通知，也很难召集到１／２以上的业主。 更有甚者，由于基层工作人员的推诿扯皮，竟使物业公司变成了业委会的审批者。天鑫家园的业主们告诉记者，东小口地区办事处要求业委会候选人在交清物业费、由物业公司盖章证明之后，才可以进入下一步程序。 发生在大西洋新城等许许多多的小区。采访中，许多业主们表示，寄希望于开发商或是物业公司主动帮助业主成立业委会是不现实的。有鉴于此，相关部门应该以积极的态度，切实帮助业主们成立业委会，而不能漠然面对业主诉求，甚至阻挠业主成立业委会的努力

标题：荒唐的业主和物业公司的法律关系
内容：荒唐的业主和物业公司的法律关系　　　　首先看看诉讼的法律关系的设计：　　　　单个的业主只能成为物业公司的法律被告而不能成为法律原告。单个的业主对自己的房屋财产和居住条件没有依据民法向物业公司以独立法律自然人主张自己权益的权利，要由业主委员会来代表主张。也就是说单个业主只有招架，没有还手；只能应诉，不能起诉。单个业主是法律的下方，物业公司是法律的上方。　　　　法律是讲对等的，但就中国物业管理服务关系上，却规定一方只能是主动的原告，另一方只能是被动的被告。妙不妙？　　　　大家平时尝够了被“代表”的滋味吧，自己的物业权益必须由别人“代表”才能算数。　　　　　　再看看“代表”业主的“业主委员会”成立的条件，对比“物业公司”成立的条件：　　　　现实中的“业主委员会”成立必须首先让其对手物业公司的认可，然后还要当地政府批准，最后还要业主一半以上通过才能成立。多妙的设计，第一步就让你步入万丈深渊，谁希望对手存在？然而物业公司的成立则没有如此的苛刻条件。　　　　这也就是为什么能顺利成立“业主委员会”的小区寥寥无几的原因。　　　　　　我们不禁要问：　　为什么要把业主放在如此被动的位置？　　因为政府和物业公司的经济利益在起作用。 强烈要求废除收费物业管理，回归政府社区服务型居民区。

标题：业主和物业----到底谁是上帝??
内容：现在业主不交物业费,物业就可以将业主告上法庭,而政府也不问问业主为什么不交,就派法警去强收,甚至进行"私闯民宅"的过激方法,在电视上我看到这一幕,我心都碎了!!这样,物业就更加有恃无恐,欺压业主!我们现在的"非常空间"物业就是这样!难道我们交了几十万上百万就为了买一个打我们,欺压我们甚至欺骗我们的"服务"机构?这样的物业我们怎么信任?对于物业管理我们的国家为什么不出台一些更有力的,能够真正对物业进行管辖和约束的法律?物业是为业主服务的,他们做的不好,法律管不了,等于变相纵容和默许,我们要建设和谐社会,在这样的社会环境和生活环境中我们业主的权益受到如此大的摧残,我们能安心工作吗?能放心地为社会注意贡献力量吗?能不生气吗?工作效率能不低下吗?这不是一个小问题,而是一个关系到国计民生的大问题啊!为什么在物业出现了这么多年就没有人去管呢? 强烈要求有关部门出台一些真正能管理物业的法律,强化物业管理部门的官员的素质,让老百姓能有地方去投诉去申诉,给老百姓一个能向有关部门反映的渠道!这是一个建设和谐社会的政府最最应该做的!!!

标题：有关物业管理、服务及收费的几点疑惑
内容：您好：我个人认为，物业管理公司的职责就是保持一个整洁的社区环境和安全、安静的居住环境，在达到这些基本的要求后才有资格收取费用，但是，我认为不仅仅我所在的小区，真正可以做到这一点的公司太少了。我认为原因是让他们分心和钻空子的地方太多了！其一：小区的公共停车位属于小区的配套，应该用之于民，谁给了物业收取费用的权利，车辆摆放在小区内受益的是停车人，不便的是小区居民（空间小了）物业做什么了？就摆两个人摆个杆就收钱？说实在的感觉像是收买路钱！而且，我基本上在收费处以外没有见到过保安在小区内巡逻。所以我说这件物业抢着干的”工作“其实是不务正业。其二：刚才说到保安，现在基本上所有小区的保安都在忙着不务正业。他们的主业：做好犯罪防范工作呢？众所周知，去年春节前后我们那里发生了多次入室抢劫命案。究其原因，保安巡逻的缺失是一个重要的原因！保安都在门口收钱呢！这么大的一个社区连一个摄像头都没有，一说就没钱。可以理解，如果在制度上对物业的资质、管理要件资格没有监督、审查。这个行业没有门槛的话。我也想组织一个公司，反正只管收钱雇两个收垃圾的打扫卫生，剩下的全是纯利。我干吗要投钱买摄像机再雇两个人看着。出事之后因为有录像还找我的麻烦！所以，感谢人大征求普通老百姓对物业的意见，在现阶段。过度市场化的物业和业委会（我入住五年从未见过什么业委会委员，也未参加过任何大会）的缺失是现在此类纠纷很多的主要原因。需要政府部门的介入与协调。主要从制度上、市场准入上入手。谢谢 2007年6月

标题：物业似强盗，政府监管乏力
内容：业主和物业到矛盾，越来越激化，原因在立法缺位，政府职能部门监管不力。我市发生多起物业人员殴打业主的暴力事件发生，已有黑恶势力渗透现象，归根到底是物业公司存在暴利，而现在的《物业管理条例》明显倾向于物业公司，一方面赋予了物业公司强势的法律地位，而对于业主要召开业主大会才能决定是否罢免物业公司，业主多有工作，业主大会要三分之二多数参加选举才有效，这样的大会谁有能力组织？怎么可能有这么多业主不去上班来参加业主大会？组织会议的费用谁出。因此如此立法实际根本上是取消了业主的权利，加上组织业主大会竟然规定必须要有开发商参加，荒唐啊，物业多是开发商的衍生物，他们千方百计破坏业主大会，因此，政府应立法由职能部门组织和指导业主大会的成立，如首户入住两年，或入住半数以上，责令开发商或前期物业公司必须组织召开首次业主大会，否则业主有权拒绝交纳物业费。 日常生活中对于业主来说，与物业矛盾的取证几乎是不可能的，比如电话报修，物业人员空岗，供暖的温度等，因此，立法应当举证倒置，业主享受的是物业管理服务，不是强加给业主的管理者。物业纠纷中法院的立场实际上支持了物业公司的无赖行径。目前法院的判决基本上都是支持物业公司，而不管业主是否对所谓的物业服务是否满意，一味要求业主举证，而业主之间的证词是不被采信的。其依据是北京高院的一纸文件，实际上高院的文件严重违反了《合同法》平等自愿的原则，不论业主是否与物业公司签定合同，只要物业提供了物业服务，不论这服务你是否满意，都要认定是事实合同，都要付费，这不是强盗逻辑吗？比如你开车等红灯，过来一个人，不问你是否需要你的车是否干净就来擦车，然后就向你要擦车钱，是不是敲诈？如此推理，强奸都是合法的了。 立法的缺位，使的政府职能部门对于物业公司的监管等于零，业主投诉无门，希望人大督促有关部门公布一下，受理业主投诉的情况。 应当立法监督物业公司的财务情况，减轻百姓负担。将物业公司推向市场，不应由政府定价。

标题：几点意见
内容：1.现在成立业主委员会往往会遇到开发商或开发商指定的物业公司的不配合或刁难等情况,因此北京大都没成立业主委员会.为了避免开发商或开发商指定的物业公司拖延成立业主委员会可规定在业主委员长成立之前由开发商负责物业管理,物业管理费用由开发商承担. 2.物业管理模式可多样化,比如业主可自我管理,不一定要找物管公司.也可把管理工作分解承包给几个专业公司,比如保安可包给保安公司,垃圾清运可包给清洁公司,维修可包给不同的修理公司,等等.总之把选择权还给业主. 3.物业需要什么样的管理,业主需要什么样的服务,除了政府规定的必须条款外,由业主自己决定,管理费用由业主和物管公司商量,政府不要过多介入.

标题：制定各项规定必须要详细、具体。
内容：制定各项规定必须要详细、具体。我们以往的很多规定、办法、条例、制度，多数都是比较概括，执行起来一般都是比较随意。我希望这次的条例、、或者叫办法也好，制定的一定要细。比如，物业一年要公布几次帐目，就要定好 次数、时间、地点、人员，内容、帐目要具体到哪一步等等。不能笼统的说一年2次。没有时间、地点等等，哪只能让人摸不着头脑。
标题：加强物业公司的管理,扶植业委会成立
内容：政府应该加强对物业公司的管理,扶植小区业主委员会尽快成立 物业公司对小区进行有效的管理以及业主真正参与进来应该是进行物业管理的目标. 目前的情况不容乐观,政府进行必要的指导和干预是很重要的.引导社会进入正常的物业公司实施管理,业主参与决策状态. 对于小区业主委员会的成立,政府应该考虑是否从前期物业经费中拨出一部分专款用于业主委员会筹备其间的费用支出,并接受业主委员会的审核.
标题：服务
内容：物业公司普遍没有服务意识，好象过去的房管所。特别是物业和开发商的关系应该分离。制订详细的责任范围。如果没有达到，谁来管理物业公司？

标题：请注意物业公司利益集团
内容：市人大此次征集人民群众意见很及时也很必要。但是要注意物业公司利益集团的枪手。这是有先例的。因为物业公司掌握了更多的财力物力资源。而业主则缺少资金，时间和凝聚力。业主处于完全的弱势地位，且对目前的执法环境持极大的怀疑和不信任态度。请人大务必站在广大人民群众一边，为人民作主！否则必然造成过激行为。因为我们经历了太多的不公平。

标题：为什么华亭嘉园小区召开业主大会这么难?!
内容：内容：根据物业管理条例第十四条规定，住宅小区的业主大会会议，于会议召开前15日以前通知全体业主，并同时告知相关的居委会。请注意物业条例规定的是“告知“居委会。然而华亭嘉园小区所在的华严北里居委会，却错位地主动越权核实华亭20%业主要求召开业主大会的提议。致使小区业主大会拖延了数个月不能召开。业委会换届选举，招标物业公司等工作无法进行！华亭嘉园小区业主委员会于2006年10月31日在朝阳区小区办，与小区办，亚运村街道，居委会共同讨论了如何召开下一届业主大会一事。由于小区办坚持认为华亭业委会委员人数不足备案时的半数，不能由业委会提议召开业主大会。其实这一条没有法律依据。但由于时间紧迫，业委会无奈被迫让步。最后小区办，亚运村街道，华严北里居委会和业主委员会四方同意由20%业主提议召开一次业主大会，会议议题为：是否招标物业公司，修改议事规则，换届选举新一届业委会委员等。业委会和部分热心业主于2006年11月初开始进行业主提议收集工作，广大业主积极踊跃，很快提议票权数就超过了20%。但是当工作人员将此提议告知居委会时，居委会却提出朝阳小区办要求在居委会再进一步核实。2007年1月25日朝阳区小区办，亚运村街道及居委会，华亭嘉园业委会、业主代表共同就华亭嘉园召开业主大会20%业主提议核实一事再次讨论。小区办建议20%业主提议选票需进行100%核实，并由居委会和业委会共同参与进行。要求核实方式；业主本人当面签字或电话录音或邮递信函（任何亲属都不能代为回答!）；核实内容：验证业主身份证明和签字、房屋产权证明。
为尽快地召开业主大会，业委会会同居委会于2007年2月12日至4月共同开展了核实工作。在此期间双方工作人员利用白天工作时间和晚上加班时间逐门逐户地进行核实。居委会在核实工作中采取了偷梁换柱的做法，将“您是否提议召开一次业主大会讨论招标物业公司？”换成“你是否提议更换物业公司？“。 显然有误导业主的倾向。且个别居委会工作人员酒后上门，态度生硬，很多业主对这种突然的提问，不知如何回答，造成部分业主心里有压力，致使核实工作进展缓慢。为了维护广大业主的合法权益，能够尽早召开业主大会，华亭业主委员会部分委员和热心业主于2007年4月30日到亚运村街道办事处反映情况。街道办事处明确表示居委会没有权利和义务核实提议业主的真实性。居委会不是国家管理单位，只是自治机构，小区召开业主大会，居委会应当被告知并全程参与，但是并没有核实的权利和义务。何况并没有业主提出异议。然而不经过居委会盖章，小区办就不备案！ 华亭业主大会筹备半年时间迟迟不能召开，是小区办和居委会个别办事人员利用手中的物业公司招标备案权力，设置障碍所造成的。（2004年华亭嘉园小区的业主大会决议就未能得到小区办承认，未予以招标备案！）在执行[物业管理条例]中有的政府部门和基层居委会组织有法不依,用行政手段架空[物业管理条例]的行为,蓄意解释并设置障碍阻止该条例的实施,使业主的权力变成一纸空文。我们强烈呼吁在执行该条例中也要坚持反腐败,防止政府某些工作人员和相关组织与物业管理企业结为利益共同体,蓄意破坏和阻挠业主大会和业主委员会的工作,剥夺业主选择物业服务的权力,为物业管理企业的不法行为提供保护,造成社区居民没有和谐生活的环境和激烈的矛盾. 同时请北京市和朝阳区人大和政协密切关注，彻底清查这一违法事件背后的污垢，务必使国家的法律政策能够在基层得到执行，还小区业主们一个公平和谐的环境。

标题：开发商的关联物业公司必须限期离开
内容：开发商的关联物业公司必须限期离开并且不能参加其楼盘的物管公司投标，理由是它代表了开发商的利益，违规违法侵犯了大多数业主的权益，是各种矛盾激化的根源。按多数业主的意愿自主选择物管公司。每个业主应有使用地下和区内车位的优先权，开发商和物业不得擅自出租和销售。没有物业合同物业不能收费。坚决要求物业公司收费要明码标价，明确服务标准，定期公示财务，公示广告等收益接受业主委员会及广大业主的监督。物业公司封闭管理及有门禁的小区的业主家发生被堵锁眼，破坏电表，扎轮胎，断水断汽断电等情况,如果物业公司无法找到破坏者，必须承担全部的责任。

标题：要明确保安的作用
内容：1、要明确保安的作用。现在小区里的保安，可以这样说，多数都是物业公司的保镖，最主要的工作就是给物业公司收 －－－ 车辆进入小区的进门费，停车费。其他的事情他们基本上是都不管的。 而他们收的这些车辆进入小区的进门费，停车费。都是物业公司自己花掉 了，全部进入了物业公司个人的腰包。 夜晚，保安员也会进行小区内的巡查，但是，根本就是走个形式，什么作用也不管。小区内的汽车损坏了也不管赔偿，只给开一个证明。哪可是都按一年交了全年汽车停车管理费的啊。 更何况很多居民丢失了自行车，既没有抓到一个偷车贼，更没有找回一辆自行车。 再者，小区里有七、八个出入的门，只有走汽车的门为了给物业公司收钱有保安员看门，别的门都是自由出入， 这保安对居民来说又有什么用呢？？？？？ 而雇保安的钱，都是居民出的啊！！！居民出钱雇保安，保安门口站岗在来收居民的钱给物业公司，这叫什么事情啊！？这种情况一定要改变才行。 2、－－－每年都是几十万元，上百万元的车辆进入小区的进门费，停车费，对于这笔收费，一定要有一个明确的说法、一定要有一个具体的详细的规定。 3、 －－－从来没有看见过物业公司的帐目，更不要提物业公司自己来公布任何帐目了。必须要规定公布帐目，而且必须要明确规定公布帐目的时间，地点、次数等等，还要具体规定出公布帐目到几级科目。 4、－－－要规定每年由居委会和居民以及居委会或者居民聘请的财务审计部门对物业公司的各项财务帐目进行审计。

标题：物业管理启动费有几家开发商执行并将其用于为业主服务
内容：《物业管理条例》中规定的物业管理启动费有几家开发商执行了??? 又有几家物业公司将其用于为业主服务了??? 此事有政府部门监管吗?有政府部门监督落实吗?开发商肯定不愿意出,物业公司也不敢要.倒霉的是业主!!!物业管理启动需要的办公设备、保洁、保安、通讯、交通工具等只能从业主交的物业费中出. 前期物业管理公司由开发商找,那肯定会在这个问题上与物业公司作交易---既我给你"饭"吃,条件是你不能管我要物业管理启动费或不能全要. 全北京市目前只有健翔园小区业委会状告物业公司时向法院提到了这个问题.几个月过去了,好象也没什么信儿了! 请市人大在这此修改《物业管理条例》时看看这条怎么办!!!

标题：是管理者还是服务者
内容：物业管理应是全体业主请的大家的保姆.。而现在是请来一些老爷。好象是我住了他的房子，而不是我请他做事。现在此行业市场化很差。买房是卖方市场，住了房还是卖方的市场。到了房卖不出去，才能真正改善。

标题：透明公开
内容：入住初期的物业公司往往是开发商预定的，过一段时间后应该有业主重新选择。物业公司既然收取业主支付的费用，就应该将其帐务公开。帐务公开内容应该包括日常的流水，所有原始单据都应该能够经得住业主委员会的检查。帐目不规范的物业公司应该得到政府主管部门的处罚。应该每月将其财务报表在所管理小区内公告。

标题：学欧美国家政府的勤政，不要在懒政上造中国特色
内容：应该学学欧美国家政府的勤政，而不要在懒政上再造中国特色。 欧美国家没有类似中国的普通大众付费私企管理居民区的“物业管理”。 大众化的居民区都是由政府担当管理的社区服务居民区。居民安全都是政府警察局给予系统性地保障，垃圾卫生由政府定时清运（各家出垃圾费）,公共绿地由社区负责管理，…….。 向先进学习，首先就是学习如何周到细致地为当地居民生活提供政府应尽之责，而不是设法摆脱责任，制造激化社会矛盾。让居民出钱购买私企的“公共服务”，是政府推辞行政责任，剥夺居民享受政府服务权利的侵权行为。