以前看了这个文章，忧心重重，近日喜得美丽园重审胜诉的消息，重登此文供大家学习。

李大爷

美丽园物业费案重审如果翻案可能带来的巨大社会影响

丁炎律师 2006-07-18 16:22:26 发表于焦点房地产网-谈房论市-嘉铭桐城(桐城国际)论坛

美丽园物业费案重审如果翻案可能带来的巨大社会影响
以及解决物业管理问题的根本出路


由于物业管理协会、价格认证中心和专家意见的出台，美丽园物业费终审案被提起重审，已经严重地干涉了司法审判的独立性，美丽园的物业费案子已经从一个小区的物业公司跟业主之间的服务纠纷，演变为物业行业利益集团和业主利益群体之间的权利之争，到底是维持行业暴利，掩盖开发商的侵权事实重要，还是维护百姓利益，保持社区和谐重要，本案是一个分水岭。

当前业主维权有多困难？
1、 业主分散，互相不认识，每个人分摊到的公共利益不多，而组织维权的成本巨大，导致业主的团结成为一个艰难的工作；
2、 成立业委会就跟打一场战争一样，没有一点斗智斗勇的精神，没有打持久战的毅力，根本就没有成立的可能；（比如开发商和物业公司或明或暗地设置障碍，小区办和街道办事处相互推诿，不愿牵头成立筹备组等等）
3、 有关部门的不作为，以及职责不清，导致简单问题复杂化，矛盾越积越多；（比如说业主投诉物业公司乱收费或者服务不到位，有关部门总是以没有行政处罚权来搪塞，不对物业公司采取惩罚措施）
4、 法院的推诿，立案的困难；（比如找各种借口不予立案，或者对立案设置种种障碍，或者勉强立案，但判决时对业主提交的证据根本不予采信）
一个重要的例子。2005年8月健翔园近50名业主对已被业主大会解聘的前期物业公司健翔物业公司提起集体诉讼，但海淀法院以不属人民法院主管为由，不予立案，要求修改诉讼请求。经业主修改诉讼请求后，法院仍然不予立案，但又不作出书面裁定。与此同时，法院却对健翔物业公司诉业主的案件迅速予以立案。
后经业主代表多次和多方反映，质问为何资本家可以起诉业主，业主却不能起诉资本家，党的三个代表是否进不了海淀法院，法院对欠费业主可以强制执行，业主要依法维权却起诉无门，和谐社会从何谈起等等。最后，法院终于答应按他们的意见修改诉讼请求后可以立案。但是，11月24日，当业主们向海淀法院递交修改完善的诉状时，又被告之此案不能作为共同诉讼立案，只能分成单个业主立案（法院明知单个业主无法对物业服务费标准提出质疑）。11月30日业主们又向海淀法院有关领导送达了要求按共同诉讼立案的请求函，但没有回复。
面对前期物业公司咄咄逼人的诉讼挑衅和法院设置的重重障碍，业主们万般无奈之下于12月14日向海淀公安分局提交了12月20日举行游-行-示-威的申请，但分局的同志死活不肯受理。
12月15日，得知美丽园二审胜诉的消息，有点像“十月革命一声炮响”的味道，激愤和彷徨的业主们看到了另一条道路胜利的希望，于是业主们放弃了游-行的打算，改成授权业委会来起诉。以业委会名义起诉遇到障碍也不小，法院竟然说物业费是业主个人的事，不属于公共权益，业委会无权起诉，法院给美丽园业委会立案是搞错了，另外其他公共权益事项的起诉需要业主大会决议才能起诉。于是，业委会只好召开业主大会对今后的起诉问题进行了授权。最后，在出示业主大会决议后，海淀法院终于立案了（包括物业费问题）。但健翔园业委会诉物业公司一案从3月初法院立案半年了，至今没有开庭，物业公司诉业主的案子倒是接二连三地开庭了。看起来，美丽园的案子可能要翻案，健翔园的诉讼也要被拖延了。

可以毫不夸张地说，美丽园业委会诉鸿铭物业一案终审胜诉，树立了业主集体维权的标杆，是全北京甚至全中国业主和业主委员会维权的一面旗帜，吹响了业主维权走向胜利的号角，很多被物业公司和开发商非法侵占的业主利益将物归原主，黑幕从此将被揭开。这给了各小区业主采用诉讼方式维权以信心，美丽园这面旗帜坚决不能倒！

美丽园业委会诉诉鸿铭物业一案，其实很简单：
1、法官不过是没有支持物业公司收取不存在的7部电梯和29组高压水泵服务费用而已！
2、法官不过是把本应由业主个人自己做主的室内中、小修费的决定权归还业主而已！
3、法官不过是要求物业把本来应当属于业主的电梯广告费用归还给业主而已！
但是，就这么简单的一场官司的胜诉，价格认证中心、物业管理协会、法学专家如丧考妣，纷纷跳将出来，要求法院领导翻案。于是，简单问题被复杂化了，物业管理协会自以为得计的这个行动，提醒了广大业主，物业行业利益集团已经结成了广泛的联盟，而业主却仍然是一盘散沙，不团结起来建立平等的对话平台，已经无法解决物业管理问题。
我们不妨设想一下，如果美丽园胜诉的判决被推翻，物业管理协会就会动用一切力量拿这个案子作为成功的典范，在媒体上大肆宣传，并通过各个物业公司在各个小区普遍性地阻击业主的维权行为，各法院也会照此办理。
那么结果可能会是什么？各小区业主们是否会对理性维权失去信心？是否会对法院维持公正裁判这个最后的保障线失去信心？各社区还能维持和谐吗？

从这个意义上来说，美丽园的案子就是各个小区共同的案子，维护美丽园的终审判决不被翻案，就不光是美丽园的业主和业委会的事情，也是所有北京市的业主和业委会的事情。维护了美丽园业主的利益，也就维护了各小区业主的利益。
从更重大的意义上来说，美丽园的案子最后如何定案，是体现当资产阶级利益跟人民群众利益相冲突的时候，我们的政府会如何选择的问题，也是党如何体现三个代表的重要问题。法院维持原判，就是维护了最广大人民的利益。
美丽园的案子终于被物业管理协会这个行业暴利的代表机构给搞大了！顺便还暴露了一些代表资产阶级利益的大知识分子的无耻行径。
美丽园物业费案终审胜诉这个业主集体维权的分水岭和旗帜，是不容任何行业势力推翻的。

因此，美丽园的案子已经不是一个简单的法律问题了，我们要去面对和解决的是造成这样的困境的根本问题，首先要争取话语权。这次，我们看到有那么多小区的业委会主任、委员来声援美丽园，这是一个良好的开始，让物业行业利益集团看到了业主不再是孤立好欺负的了。

那么，如何缓解当前的物业管理纠纷？
通过购房合同或业主临时公约强制业主接受一个前期物业公司，埋下了物业纠纷的根源。由于前期物业公司是开发商选聘的，而业主又处于一盘散沙的状态，于是开发商成了小区的“太上皇”，物业公司成为“儿皇帝”，导致前期物业公司多数与业主的纠纷比较严重，但又无法解决。其根本原因就在于制度设计中，选聘前期物业公司时没有体现人民群众当家作主的原则，开发商做了主但让业主买单。

缓解物业管理纠纷的办法是：
1、 如果需要业主支付前期物业服务费，就不应该由开发商选聘物业公司，改由入住前2个月已经购房业主集体表决选聘物业公司；
2、 如果由开发商选聘前期物业公司，就不需要业主单独交纳前期物业费，可以设定1年或2年的物业费进入房屋售价，业主入住后享受相应的免费服务期，免费服务期满后由业主自行选聘物业公司，前期物业公司必须无条件撤离（很多物业公司不撤的理由是业主欠费，在由开发商代交物业费的情形下就避免了业主欠费的情形）。

根本解决物业管理纠纷的办法是：
1、 业主入住之时即必须成立临时业委会，任期一年；由街道办事处或乡镇政府负责指导临时业委会的选举工作；临时业委会的主要工作为监督物业公司的服务和组织正式业委会的成立，成立正式业委会时，候选人不得担任选举的组织工作，选举组织工作由具有公信力的其他业主担任；选举业委会成员时大业主的投票权不得超过总投票权的20%。
2、 以业委会名义开立不受开发商和物业公司控制的小区公共账户，物业费存入公共账户，由业委会掌管，物业公司只跟业委会要钱（物业费可以由业委会委托物业公司代收，但须每日存入公共账户）；业主欠费由业委会或业委会授权物业公司追诉。
3、 完善业主大会的决策机制，建立常设机构业主代表大会行使部分决策权和监督权，树立业主委员会在小区的物业管理权威，由业主自行决定物业管理模式。只有体现了人民群众当家作主，实现了业主自治，每个业主都有了真正平等的话语权，社区的物业管理纠纷才有可能降低。
4、 完善社区居民自治制度，建立居民代表大会作为居民会议的常设机构，结合业主自治的业主代表大会制度，构成完整的社区自治机制，充分落实人民群众当家作主这一根本原则，社区才能从根本上获得和谐。
5、 成立业主协会（或业委会协会），获得更高层面上与物业管理协会、房地产协会的平等对话权，政府作为利益仲裁机构出现，才有可能在根源上、体制上平衡业主和开发商、物业公司的利益，才能给社区的稳定和谐保驾护航。保持了社区和谐，社会也就基本和谐了。

业委会

向'美丽园'业主委员会致敬,向'美丽园'全体业主致贺.

http://house.focus.cn/msgview/2429/59864798.html

安奇

http://bjmsg.focus.cn/msgview/2429/1/59885700.html
投机业主阻挠法院开庭的企图失败了，美丽园业主赢得了初步胜利，现在投机业主已经及时开始了阻挠美丽园成立业主代表大会的行动，这是打算在判决之后就着手成立业主代表大会的美丽园业委会需要警惕的，投机业主当然会借口没有业主代表大会也大赢了官司来反对

http://house.focus.cn/msgview/2429/59874002.html
得感谢那个自己觉得特别有能耐的物业管理公司。没有他们，怎么显示出我们的能力？没有他们，怎么显现法律的公正呢？哈哈


我们已经有了业主委员会，也有了业主大会的决议？为何利益集团还不死心呢？看来是利益太大了，所以大家一定要做好长期打算。

[ 本帖最后由 安奇 于 2006-8-11 17:21 编辑 ]