论业委会与业主维权

维权小组

---对当前美丽园业主委员会选举的再思考

一、 业委会的地位和作用
业委会是全体业主选出来的，代表的是全体业主的利益。业主之所以成为业主是因为对房屋的所有权，有“业”所以是“主”。正因为有“业”、有这种所有权，所以对产权的支配、管理、收益有发言权。业委会因此就代表了全体业主基于房屋所有权而对整个小区事物的管理权、发言权。一般每个小区都会有部分开发商的产权房屋，业委会当然也要代表开发商这部分利益，说代表全体业主利益，现实中做不到，准确说是代表小区内最广大业主的利益。现实中，这最广大业主的利益在绝大部分情况下不包括开发商。

业主和开发商是买和卖的关系，和物业公司是接受和提供物业服务的关系，本质上也是买卖关系。这是一种天然的对立关系。业委会既然代表了小区最广大业主的利益，当然在和开发商、物业就买卖关系所衍生的各种问题进行交涉中，应该当然的维护小区最广大业主的合法权益，这就是要维权，而且由于业委会这种应该天然所持的立场原则，要求业委会必须要维护小区业主的最大利益。所以这也就是为什么开发商、物业不愿意业主真正成立代表业主利益的业委会的根本原因，许多小区在组建业委会时的阻力也就在这里，现我们小区就是这种状况。散沙状态的业主维权之艰难和难以成功，使得业主要拧成一根绳、攥紧一个拳头的抱团意识被天然的催生出来。因此，能够真正代表业主利益的业委会在组建过程中，对立面的恐慌、阻挠就可以理解了。

二、 业主和业委会在维权中的处境和地位
从美丽园区的维权历程，还有许多其它小区的维权经历看，业主或者业委会在维权活动中与开发商、物业相比处于绝对的弱势和劣势状态，这是不争的事实。

在没有成立业委会前，比如业主入住后，业主要进行维权只能依靠征集业主签名、不定期的与部分业主开会的形式来维权。早期开始维权的业主能够坚持下来很艰难，能不被开发商、物业拉拢过去就更难！包括美丽园小区在内许多小区都出现过早期所谓维权业主出卖业主利益，被开发商、物业收买的情形。因此，能坚持下来的业主，从经验看，比秦兵律师所言“散沙原理”的比例还要低得多。并且这些业主所承担的时间、精力、财物上的损失对个人而言巨大，但是维权成果的“搭便车”现象却是普遍的。

当业委会成立后，业主的普遍心态是我们终于有了一个具有合法身份的组织了，能够代表他们说话了。事实上，大部分业主投票选举业委会，是希望他们的业委会能够代表他们维护业主被侵害的权益，不管是对物业管理还是与开发商之间的种种问题。业委会往往背负着业主这种沉重的期待，其实有责任感、使命感的业委会是无法逃避不了这种责任的。可以理解的是，政府有关方面当然不希望维权发展到无法控制。《物业管理条例》上规定了，业委会不得从事与物业管理无关的活动，其背后立法的深意值得回味。但实际上，业委会在成立后总要牵涉到这样或那样的维权，况且绝大部分维权活动都是与物业管理和广大业主的切身利益息息相关。

而对于极少数坚持下来维权、“不听话”的业主或业委会里的成员，物业、开发商的打击手段往往对单个家庭或个人而言是显得过于沉重，业主甚至于难以采取有效的反抗手段，打官司举证困难，拒交物业费就会马上成为被告，并且判决大多败诉。前些天，恋日家园物业费胜诉的案件是太难得了，但只是一审，二审怎么样还要看。有太多维权业主被打击最后被迫放弃维权的例子。事实上，在大部分小区内，开发商和物业公司处于绝对的垄断地位，一旦被定为“刁民”，这些业主生活被滋扰就是必然的，可悲的是，理论上和现实中都找不到有效的反抗手段。

业主或业委会的劣势状态还表现在业主或业委会维权的非职业化，无法与开发商、物业在资金实力、时间、精力成本上抗衡。而业主起而维权的问题往往又非朝夕之间所能解决，在精力、金钱、时间成本的拉锯消耗中业主处于全面的下风。比如美丽园小区一期面积问题的维权过程，时间跨度长达两年半多，要不是几个业主的坚持，恐怕早就不了了之了，但在维权成功后回头看整个维权过程中所消耗的社会资源、个人成本却是惊人的。

至于说到相信法律，走诉讼维权之路，事实上，涉及到房地产、物业的官司业主的胜诉率之低，这是地球人都知道的事了。象刘涌、孙志刚的案子如果不是媒体的介入难有结果，我们的司法环境还需要进一步改善。如美丽园小区的实测面积案，一审、二审（终审）业主都胜诉，三审（再审）判决开发商胜诉了，全给扳过来了，业主不是劣势是什么？在现在的国情下，将业主维权全然寄希望于司法途径是可笑的，感觉有点堂吉柯德式的搞笑。

三、 业主维权的无奈
恐怕没有一个业主是存心跟开发商、物业过不去，要折腾点什么，买房就是为了维权的业主迄今还没有发现。其实业主的维权都是被迫的，试想，大部分人发现他们大半生的积蓄投入的房产中，在入住后发现被实实在在的程度或轻或重的骗了，是一种怎样的心情呢，尤其是造成问题的责任方一副你爱怎么样就怎么样的态度。有了问题所以才会维权，想表达不满情绪的人不少，但是真正做实事去解决问题的寥寥，能够坚持下来不变节的就更少，最后这批人往往是小区里最富正义感，最执著的业主，他们是每个小区的脊梁。

社会生活的多元化使得在维权活动中业主的诉求和想法也是多样的，有人往往把一个小区里维权的业主分成强硬派、温和派等，其实不管是左派也好、右派也好、甚至中间派投降派也好，能够真正解决问题的一派是真正务实、为小区广大业主着想的。许多事例和经验表明，坚持到最后能够真正解决问题的往往是小区里的“左派”，其它什么派一般随着维权进程的继续往往选择退却、观望了。

一般在商品房小区居住的业主大都属于中产阶级以上，当然，中国现在的中产阶级还不够壮大、还太少，中产阶级从社会学角度看，他们是社会稳定的中坚，他们更希望安定、和谐的社区生活。现在在商品房小区居住的这些中国中产阶级，他们的维权往往是有相当的理性，事实上，那种情绪化的、激情的、愤怒的维权鲜有所闻确实极少，真正要维权的业主往往很看重法制，也很克制，虽然大部分情况下面临的是败诉也愿意走法律途径解决问题。至少目前为止，还没有听说哪位开发商或者物业的经理被维权业主伤害的事情，倒是业主被打伤、甚至被严重伤害的恶性事件不断出现、不断被曝光，至于车胎被扎、停水、电、气等手段更显得太平常了。因此，维权中更应该多呼吁开发商、物业采取冷静、理智和克制的态度，积极寻求问题的解决途径。

双赢在最近几年是个时髦的词汇，维权中不会有业主反对在解决问题中达到双赢。问题是，在业主处于绝对的弱势、劣势的状态下，双方的实力对比悬殊、根本就不成比例的时候，根本无法达到双赢。谈双赢并没有什么实际意义。大部分业主在买房的时候是没有任何讨价还价的空间的，但是当入住后发现货不对版的时候，业主还要让步以达到“双赢”，这在很大程度上是鼓励欺诈、鼓励不诚信的市场规则，甚至于很多时候，你想要“双赢”的机会都没有！

四、 业委会创造和谐的社区环境值得肯定
业委会代表全体业主或最广大业主的根本利益，只要不丢了这个根本，不失掉这个代表性，进而创造和谐、文明的社区环境业主都会拥护赞成。哪怕仅仅依照国家的法规，业委会也是主要代表和维护全体业主在物业管理区域内的权益。

在现在这个金钱社会、物质世界，确实人们都更“现实”了，激愤的说是什么物欲横流、世风日下、人心不古，含蓄点说是人们精神家园的失落。不错，许多事例表明，有钱不一定有品位，有文凭不见得有文化，中国人的文明程度需要进一步提升，时髦的讲，精神文明也需要与时俱进的。个人以为，这恐怕也与传统文化的断层有关吧。天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往；在外奔波赚钱没错，但是回到小区就不要利字当头啦，业主之间更要讲究邻里之道。业主邻里之间在同一个社区里，很大程度上是利益共同体，他们之间的和谐团结很重要，也是保护公共利益不被侵害、大家维权成功的重要保证。邻里文明和谐是每个人的希望，但是这与维权并不矛盾，业委会代表大家维权，说明业委会真正关心公众利益，业委会是站在了小区的道德高地上，这样小区业主更会信服、团结在业委会周围。希望现在一些小区创建文明社区的实践成功。

从许多社区的维权经验看，能够持续坚持维权的业主都是有着强烈正义感和责任感的，他们往往对小区事物无私奉献（包括钱、物、时间等），并且是无怨无悔。这部分业主的作为代表了高尚的道德观和精神境界，他们应该成为小区其他业主效仿的对象，这种精神值得张扬，对小区道德水准的提高大有助益。如果每个小区业主都能团结凝聚在这样的业主周围，将十分有利于创造文明水准更高的社区文化，将使业主的维权诉求更容易达到。

五、 业主维权的民主意义
业主维权的起因和根源在于目前市场经济秩序中诚信的缺失、法制的不健全、政府监管的不利，因此业主的维权行动往往起到规范市场经济秩序的效果。比如美丽园小区在一期公摊面积的维权中，就促使政府主管部门下发相关规范文件，将开发商可能转的漏洞堵上了，以致成为促使政府决定今后商品房以套内建筑面积计价的一个重要因素。业主维权也是先期购房人在市场逐步规范中必然付出的代价，虽然这种代价对业主而言往往不低，但我们能明显感觉到市场规范的脚步声。同样，随着一个个地产典型案例的被报道，业主维权对民主法制建设、促进政府部门依法行政的作用也是不容低估的。

业主维权的最直接目的是解决问题，问题得不到解决，隐患、不安定因素就一定存在，这是漠视不了的。问题积聚的时间越长，各方面将要付出的成本就越高，矛盾积累得就更深。问题最终总要面对，早点解决掉各方面代价都小，由于主客观情况的变化，问题实在解决不了的，也要给业主以出口，谁都不希望问题积累到爆发的一天。现实中，浪费各方面包括自己的各种资源和成本，为了维权而维权是不存在的。

中国新兴中产阶级对自身财产权利的关注，进而起来维权，其意义十分深远。这部分中产阶级，尤其是其中的年轻人，维权中他们往往是主力，他们是未来几年中国社会生活的中坚力量，他们在维权中觉醒的民主意识是很可贵的，从某种程度看，有着民主启蒙的味道。从某种意义上说，业主维权的过程也是民主意识散播和觉醒的过程。也许再过十几、二十几年，等国人民主意识滥觞的时候，再回头评价现在这段维权过程，其结论会更为客观准确。去年北京回龙观小区一位维权业主当选昌平区人大代表的事件具有相当的指标意义。希望社会学家们多加关注业主维权运动，当然维权业主本身也应该思考维权背后的意义。

[ 本帖最后由 维权小组 于 2006-8-15 14:24 编辑 ]

时代美女

指望司法公正？ 地球人都知道司法腐败到了何种程度 ！
指望社会公平？ 利益集团已经形成“豪强割据”的局面！
指望双赢？ 初级阶段的极端刻薄和与人为恶已成风尚！
难道没有希望？
唯一的希望是党的本质没有变，业主的心没有死，唯有跟定先锋的维权小组，做坚决的斗争！
维权不一定能成功？
正义不一定能够伸张 ！ 这是i法制的欠缺，也是我们必经的苦难 ！
是谁把我们变成了弱势群体？ 谁愿意成为弱势群体？ 每人有自己人生的战场，家园本来就不该是战场 ！
到底是谁破坏了社会的平衡？是谁在侵害分散的业主？ 是谁在祸害我们共同的家园？
是谁把战火在后方燃烧？ 让我们从四面八方，回救自己的大本营？
是无德的开发商 ！ 是金钱腐蚀的公权享有者！ 是非法的利益集团 ！

咬紧牙关，累战累败、可以累败累战！ 没有打不死、拖不垮的非法利益集团 ！
学习美丽园不屈的精神吧 ！
太合地产的恶劣行为社会公知，坚持下去，正义的力量需要积累，总有大爆发的时候 ！
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          美丽园业主声讨物业背后利益集团的檄文！

美丽园业主委员会声讨物业管理协会檄文
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北京物业管理协会竟然以协会的名义、专家的名义，于2006年4月13日向北京市第一中级人民法院提出要求重审美丽园的物业费案子！

一些偏听偏信，不顾基本事实的所谓“专家”竟然也加入了这个行列！
这是一起严重的挑衅三个代表精神的资本集团的集体行动！
这是一起严重的以物业公司的集团利益对抗业主群体利益的行动！
这是一起严重的代表资本利益的集团向普通业主群体示威的行动！
这是一起严重的假借偏听偏信的所谓专家之手，企图影响司法公正的集体行动！
这是一起严重的官商勾结，联手贪图私利的所谓专业人士，企图永久性侵占业主群体利益的行为！

在已经过去的若干年里，在各个小区，在物业管理协会的支持和纵容下，物业公司采用各个击破、分化瓦解、报复打击等卑劣的手段打垮小区业主之间的联合，但仍然有一些小区冲破重重阻力，顽强地依法成立了业主委员会，艰难地开展了一些工作。

业主们联合起来，依法成立自己的组织为什么那么难？维权为什么那么辛苦？原因在哪里？今天，我们知道了，原因主要就在物业管理协会，就在这个具有强大靠山的物业公司的保护伞！
我们不禁要问这个所谓的物业管理协会，这些所谓的专家们：
你们本来应该是一个行业自律的机构，应该对行业里的“垃圾公司”进行清理和打压，这样才能维护你们的形象，维护你们的行业利益。而你们呢，对那些打人、杀人、搞破坏，动不动就以停止服务相要挟的黑物业公司不闻不问，你们的良知在哪里？对那些随便侵占业主的公共利益，霸占业主的公共房屋的行为从来不发表看法，你们的法律精神又在哪里？对那些被业主大会解聘后死活赖着不走，又口口声声说亏损的物业公司，你们又采取过什么措施没有？

今天，由于法院维持了一下社会公平，依法判了案，你们到跳出来了，企图进行集体绞杀，你们是不是钻进了钱眼，鬼迷了心窍？我们在此也对广大业主们，业主代表们，业主委员们说几句：
你们要注意了，现在已经不是单个物业公司在侵占你们的利益了，而是结成了利益集团，开始全面围剿了！人为刀俎，我为鱼肉！
朋友们，代表业主利益的集团力量又在哪里？谁在替业主的利益说话？唇亡齿寒，大家应该团结起来，组成美丽园案子的声援团，呼吁法院依法公平裁判，同仇敌忾地把美丽园的问题公平解决！
朋友们，不在沉默中爆发，就在沉默中死亡！是到了大家团结一致的时候了！
朋友们，抛弃狭隘的小区观念，打破本位主义，广泛地联合起来，业主们才有胜利的可能！
在此，我们也呼吁我们伟大的党，站在业主的立场上，代表业主的利益，去打击和限制物业公司利益集团贪婪的野心！对那些长了黑心的物业公司，要坚决予以取缔！要让社会主义精神在小区里得到切实贯彻和落实！

坚决反对物业管理协会集体围剿一盘散沙的业主群体，干涉司法公正！

民主法制

深刻！犀利！希望各位业主都能看到。

奔马

支持！
希望用书面形式发给大家！

doudoulong

深刻.

时代网民

袁本初

有什么用呢？ 开发商才不怕呢！ 临时电解决不容易啊。物业也不是那么好招标的呢。真的没有办法。

春光明媚

办法是人想出来的.
开发商不怕临时电,我们就用法律来惩罚它.
物业不好招标,我们就用业主大会的决议去规范它.

饭得一口一口吃,事得一点一点做.只要大家依法办事,不损人利己,坚持不懈,害人的寄生虫就蹦不了多久.因为社会在进步,政府,舆论都支持广大正义业主的行为,无非是时间长短而已.我早就声明过,底线是2008年8月.到时候还没有进展,我就把房子租了,出去租房子住.不当业主,当住户,省的再投什么票.

众人拾柴火焰高!让我们众志成城,共建和谐家园,建设民主社区.坚决杜绝前少数特权业主(不知不怪)成为终身寄生虫.

全体业主平等万岁!

ellen

天下兴亡匹夫有责。时代庄园的美好未来，要靠每个时代庄园人的努力呀！

真鲁迅

'美丽园'事件再次证明了成立不与物业同流合污的业主委员会的重要性和业主自发维权的必要性.不信利益集团敢炸了整个时代!
听说物业前期挣的钱够存活三,五年的.那大家就好好享受五年不花钱的特殊服务吧.全体业主都做不交费的VIP业主.