建议废止国务院《物业管理条例》制订《区分共有房屋业主区域自治管理条例》

安奇

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北京市忆通律师事务所 李劲松

建议废止国务院《物业管理条例》制订《区分共有房屋业主区域自治管理条例》之“公民立法建议”

(此建议我拟于11月16日送交全国人大常委会故盼请各位专家和业主朋友们于15日前给以批评指正)


全国人民代表大会常务委员会：


近期，我深度关注了“物业暴力恐怖事件频发，如何清除物业恐怖主义减少社区物业纠纷”这一关系到和谐社区建设的重大社会问题。

《太平家园、美然动力、华南新城、紫玉山庄、美丽园》发生的重大恶性事件及“房地产公司策划组织保安狂殴农民工竟按刑期给凶犯发工资”等事件已确证：

社区，是城市的细胞。和谐社区的建设，直接关系改革发展稳定的大局，关系群众的切身利益。社区事务，如基层政府公权力不介入放任其自生自灭，则流氓恶势力肯定会迅速介入。

我认为：
社区，不能成为公权力的欠缺区！
社区，不能成为不甘受欺辱的弱势松散业主同强势流氓物业黑恶恐怖势力拼搏的战场！
社区，不能成为强势流氓物业黑恶势力管理的集中营！

为此，
我现特抛砖引玉向国家立法机构全国人民代表大会常务委员会呈交本“建议废止国务院《物业管理条例》并制订《区分共有房屋业主区域自治管理条例》之“公民立法建议”。

敬供同样也在思虑关注着此问题的“国家立法机构中负责相关立法工作的立法委员”参考！

一、我的核心观点

1、必须立法理顺“居民会议和业主大会、居民委员会和业主委员会”的权能，“将本属居民委员会的权能回归居委会”。
应该强化社区居民委员会这一相对已很成熟的群众自治组织的建设。
这样可“消除社区自治组织的功能重叠冲突、避免社会管理资源的无序内耗、切实减轻社区居民的税费负担”。

2、必须立法还原“物业管理工作的管理对象是物而不是人”这一本质。

3、必须落实“居民委员会对社区居民自我管理、自我教育、自我服务”的法定职能。
即：立法明确“维护相关区域内的环境卫生和秩序”这一“针对物业使用人的服务和针对物业使用人的管理活动”是“居民委员会和居民会议”的法定任务， 而不是“业主委员会和业主会议”的任务。

4、必须立法让全国所有社区的保安人员，从目前的“由物业公司负责聘用”回归为“由社区居民委员会负责聘用”。

5、必须立法将“供水、供暖、供电、供气”这关系国计民生的四大项目“回归市政供应系统”处于政府有效监控之中；
必须立法将“保安、保洁、停车管理工作”这三项居民服务工作“回归到由居民委员会全面负责”。
这样，则物业纠纷的社会危害程度即可大大降低！

6、必须立法明确规定： “小区业主会议也可以决定不聘请物业管理企业而选择对小区物业进行自治管理”。
即： “小区业主会议可以决定不聘请物业管理企业而选择对小区物业进行自治管理”。

7、必须立法明确规定：
小区物业处于无人管理状态时，物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处、社区居委会等基层政府组织必须及时负责组织相应的物业服务企业进入小区临时代管小区物业。
代管期间物业服务费用实行酬金制，物业服务费用及实际发生的合理紧急维修养护费用，由全体业主承担。在紧急代管状态房屋所在地区县人民政府有权裁定启用该小区的专项维修基金应急。

8、必须立法明确规定：
建设单位应在向首任物业管理人移交“（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料”正本的同时， 将上列资料的副本向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门及社区居民委员会和首位购房业主各交送一份。
其他已购买该物业的业主可到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请自费复印上列资料。

9、必须立法明确规定：
业主委员会是业主自我管理、自我教育、自我服务的区域性业主自治组织。是独立的民事权利主体,有权刻制公章、设立银行帐户。业主委员会实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
业主会议可以决定设立业主代表大会或业主监事会对业主委员会的工作决策实施民主管理、民主监督。

10、必须立法明确规定：
召开业主会议的通知，会议召集人必须按照法定送达方式将其送达每一位业主。
在召开业主会议的通知已按法定方式送达给每一位业主后，更换物业公司等提请业主会议决议的所有事项的决议案，只需本次业主会议的实际到会业主票权之简单多数作出即可。
所有接到会议通知却未到会明确自已意见的业主票权，均视为附议支持"列席业主会议的业主们的简单多数票权所通过的决议"。

11、必须立法明确规定：
若建设单位在小区内作为业主参加业主会议行使业主权力,在业主会议决议更换前期物业等与其存在利益关系的关联事项时，建设单位必须就此项议题进行回避。
其票权视为附议支持"列席业主会议的其他业主们的简单多数票权所通过的决议"。
任一业主之业权比例占全部业主业主业权总数的五分之一以上者，其超过部分不予計算。

12、必须立法明确规定：
建设单位和选聘的首任物业管理人约定物业管理费的计收方式时，必须在物业服务合同中约定采用酬金制方式而不能约定采用包干制方式。首任物业管理者的酬金，可以是有效与妥善管理房屋的合理总支出的一定比例的分成，经业主委员会同意可以递增。管理20个单位，其酬金不得超过总支出20%；管理20-100个单位不得超过15%；管理101-200个单位不得超过10%；管理201-500个单位不得超过8%；管理501-1000个单位不得超过5%；管理1000个以上单位为得超过3%。

13、必须立法明确规定：
房屋建成后由建设单位负责聘任的首任物业管理人的管理期不能超过两年。
如超过两年仍未更换首任物业管理人，则二年后的物业管理费用均由首任物业管理人自行承担或由聘任首期物业管理人的建设单位负责承担。

14、必须立法明确规定：
物业管理人在提前3个月向业主委员会发出通知后可解除合约，同样，业主委员会提前3个月发出通知也可解除与物业管理人的合约。
物业管理人在解除合约关系时必须移交一切经手账目，业主委员会有权安排审计。

15、必须立法明确规定：
　　 在与第一位购房业主签署《业主公约》后9个月内，建设单位必须负责召开第一次业主会议以委任业主委员会主任及成立业主委员会；
　　 此后，业主委员会或5%以上业主均可召集除周年大会以外的业主会议；
有效业主会议的到会法定人数为整幢房屋业主人数的10%。
如建设单位未能按前述规定执行，业主房屋所在地区县级民政局长可在拥有业权份数不少于5% 的业主申请下，命令由民政局所指定的业主担任召集人召开业主会议，并以在席业主所占业权份数的多数票决议委任业主委员会。

16、必须立法明确规定：
业主需向业主委员会交纳不超过第一年管理费支出预算总额25%的物业管理费押金。押金属业主共有，由每年业主会议决定下一年度押金交纳数额。
物业管理人必须每季度在房屋显眼处告示物业管理费押金收支账目明细情况。
在业主委员会成立之前，业主应交纳的管理费基金连同房屋维修基金一起交由房屋所在地房地产建设行政主管部门代管，至业主委员会成立之日起一个月内，房屋所在地建设行政主管部门必须将结余的管理费基金连同房屋维修基金一起划转至业主委员会设立的帐户。

17、必须立法明确规定：
小区的地下车位车库和锅炉房及会所等房屋配套公用设施是现代建筑物不可或缺的附属物，此类公共物权归全体业主共有，其建设成本应进入房屋销售总成本由全体业主分摊。公共物权不允许卖给任何人。
在本法施行前经税务部门审查确认其建设成本的确是单列并没有进入房屋销售总成本构成中去的地下车位车库、锅炉房、会所等配套公用设施，应由社区业主委员会或社区居民委员会负责按补偿建设单位原始建设成本的原则对其进行强制性收购。建设单位不得作为其产权人办理产权证对其主张产权更无权将其作为销售对象转卖给任何人。



二、物业管理原有立法及实践中存在的问题。

1、《物业管理条例》是在房地产行政部门主导下制定的，带有很强的部门利益和强势既得利益集团的痕迹，使得业主在维护自己的权利时依然面临着很大的制度障碍，而行政主管部门和强势既得利益集团则可以通过这一条例取得非同寻常的权力和利益。它导致行政部门制约基层群众自治权利，导致行政权力不当干涉公民的民事权利行为。

它是在特殊利益集团力量的影响下带着明显的漏洞出台的，出台后即引起专家和老百姓的质疑，而且这些质疑在实践中都被验证了这些问题说明，我们的立法，不论是国家立法、行政法规立法、地方立法以及司法解释等，都存在一个立法思想和立法技术是不是跟得上社会需要的问题。这样的立法缺陷应当避免并必须得到及时修正，否则影响社会的和谐稳定及国家立法和其他立法的威信和权威。

2、应立即废除物业管理条例，制定《多户共用区分共有房屋业主区域自治管理条例》，重点规定房屋区分共有权人对区分共有房屋的管理权，将物业管理作为其中一个区分共有人行使自己的管理权的问题进行规定。

3、目前社区物业纠纷不断的根源，是当前我国物业管理制度设计上存在重大缺陷。三年的实际案例操作说明，现行的物管条例不仅在制度设计上存在缺陷。而且，很多规定过于笼统，缺乏操作细则。

现行物管条例推行双核心机制，既想注重业主权益，又想注重物业公司权益，体现出主体不明的问题。这样一来，业主的物权与物业公司的管理权两权相争永无宁日。

必须改变目前由物业管理公司收取物业费的做法，改为业主向业主委员会交纳物业管理资金。这样，即使发生类似美丽园小区物业公司突然撤走的事件，业主和业委会握有财政权力，一样可以在开放的市场中找到很多物业经理人或专项物业服务公司。
　　
4、物管条例另一个大问题就是其制定违反了《立法法》。物管条例实际上包含两个部分内容，一是业主大会及其业主委员会组织法，二是物业管理办法。前者涉及基层群众自主治理，后者涉及公民的民事基本制度。
　　 《立法法》第八条规定，基层群众自治制度、民事基本制度只能制定法律。《立法法》还规定，诉讼和仲裁制度只能制定法律，制定法律的权限归全国人大及其常委会。但物管条例却规定，业主不按期缴纳物业管理费，物业管理公司可以向法院提起诉讼。业主的确需要按照业主公约按时缴纳物业管理费给业主委员会，物业管理公司也可以按照全国人大及其常委会制定的民法、民事诉讼法和合同法等来提起相关民事诉讼，但《物业管理条例》作为行政法规来规定有关诉讼制度的内容，却是违反《立法法》的。与此同时，物管条例还规定了业主委员会与居委会之间的关系，这些内容也属于基层群众自治制度的范畴，应该由全国人大及其常委会制定法律。

5、建筑物区分所有权是共有权的一个类型，而且是不动产共有权，属于法制史上的新生代，本性乖戾，桀骜不驯。在各国的历史发展中，共有财产制就是人们不愿意采用和难以长时间存续的一种财产制度，往往因维护管理不善、责任不清和纠纷频发而不得不以分割财产而告终，成为大家庭中继承财产的一种过渡形态。但在近代的许多大城市中，又由于土地奇缺而不得不大量兴建多层建筑物，作为城市房地产的主要形式，并相应地出现了区分所有权制度。这种区分所有权几乎与多层建筑物同生共存，且共有人为数众多，导致财产关系和人际关系多边化、复杂化和长期化，自其诞生之日即成为“麻烦制造者”，人们欲摆脱而不能。而在我国，又大量地采用住宅区而且是封闭半封闭住宅区的形式，范围大，人数多，又为这种多边复杂的关系火上添油。因此，急需设计和创立一种合身得体的区分所有权制度，以调整和规范这种多边复杂的财产关系。

区分所有权是对一个共有物的区分所有权。这种共有物可以是一栋建筑物，也可以是一个住宅区。而在我国目前情形下，这种共有物主要是以住宅区的形式存在。区分所有权指向权利人的专有部分和共有部分中的应有份。无论是独栋建筑物或者住宅区的区分所有权，其专有部分都是套内面积或套内空间，但共有部分则很不相同。独栋建筑物的共有部分只包括建筑物内除专有部分以外的其他房屋面积、附属设施和地基（土地使用权），住宅区的共有部分则要扩张到建筑物以外的大片土地（使用权）和附属设施，非住宅的建筑物也属于附属设施。
要真正从根源上解决物业纠纷，就必须明确公共物权。小区的地下车库和车位及会所等房屋配套公用设施是现代建筑物不可或缺的附属物，就像屋顶一样，必须归业主共有，其成本由全体业主分摊。

综上所述，
要消除社区物业管理纠纷这一不和谐因素，必须立法及时解决《多户共用区分共有房屋业主 区域自治管理》这一问题！


三、我对《区分共有房屋业主 区域自治管理条例》的十二条具体立法意见和相关说明：

具体立法意见之一
必须明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的活动”。

即: 删除原物管条例相应条款中的“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
本条建议的相关说明：

建议删除原物管条例中“维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的原因。

1、“维护相关区域内的环境卫生和秩序”这一活动，其实并不是“对小区内建筑物这一物品”的管理活动，它是“对小区居民即小区内物业使用人” 的服务和管理活动；它应该属于“中华人民共和国居民委员会组织法”的调整适用范畴。它不属于“中华人民共和国物权法”或“物业管理条例”的调整适用范畴。
2、“维护相关区域内的环境卫生和秩序”是《中华人民共和国城市居民委员会组织法》已明确规定的居民委员会的任务。（《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条 居民委员会的任务：（四）协助维护社会治安；（五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作）　
3、“小区内的社会治安秩序及公共环境卫生”并不仅仅关系社区“全体业主”的切身利益。“城市居民居住小区内社会治安秩序及公共环境卫生”关系的是社区“全体居民”切身利益。
4、城市居民居住小区里，并非所有的居民都是业主。享有业主大会投票票权的居民，只占小区18岁以上居民的30-50%左右。而且，还有不少享有业主大会投票票权业主其实自已根本不在小区居住，他在小区投资买房就是为了保值增值或收租。
5、“维护居民居住小区内的环境卫生和秩序的活动”这一关系社区“全体居民”的切身利益重大任务及相关事宜；不能，“由只占小区居民的30%左右的业主全权确定居民管理公约”；更不能“只占小区居民的30%左右的业主全权确定居民管理公约后，将社区管理权全部转交无良私营物业公司的老板负责，并由其雇请的家丁黑衣小平头换上保安服实际行使对社区全体居民的管理权，使得黑社会和流氓恶势力以所谓的物业内保人员的名义在小区合法化，成为社区的二政府”。
6、“维护居民居住小区内的环境卫生和秩序的活动”这一关系社区全体居民的切身利益和社区稳定的重大任务及相关事宜；必须依照《中华人民共和国居民委员会组织法》的规定“由居民委员会这一居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”负责管理。
即： 小区的保安及保洁和停车管理人员，应由社区居民委员会负责聘请。不应由物业公司负责聘请。
保安费和保洁费及停车车位管理费中的管理费，应由相关居民按照居民会议决议确定的费用标准交付给居委会而不应交给物业公司。
停车车位管理费中的车位费，应由相关居民按业主会议决议确定的费用标准交付给居委会而不应交给物业公司。
并且，其中停车车位管理费的车位费专项费用收支结余收益款，居委会应全额返交给业委会用于冲抵物业维修费用。

7、〈〈美然动力〉〉事件证明：居民委员会由于是政府组织力量的传统延伸，居民委员会的组织机构和办公场所都已得到了政府的充分保障，居民委员会工作人员是专职有偿固定、责权利清晰，居民委员会工作人员是社区居民随时都能看得见、摸得着”；所以，在小区面临意外事件动荡危难之际，居民委员会即是“小区全体居民无需另多花钱便能真正倚靠得到、有能力维持社区稳定”的社区组织。

只要“供水、供暖、供电、供气”这关系国计民生的四大项目能“回归市政供应系统”处于政府有效监控之中；

只要“保安、保洁、停车管理”这三块从由物业管理公司有偿负责中剥离出来；回归到由居民委员会按居民会议决定的方案有偿负责；则物业纠纷的社会危害程度即可大大降低！

具体立法意见之二

必须明确规定： “小区业主会议也可以决定不聘请物业管理企业而选择对小区物业进行自治管理”。

即： “小区业主会议可以决定不聘请物业管理企业而选择对小区物业进行自治管理”。

本条建议的相关说明：

1、物业管理权的权利来源是什么？
众所周知，任何一个物业管理企业在和任何一个小区及其业主签订物业管理（服务）合同并进驻该小区开始从事物业管理活动之前，该物管企业对于该小区根本不能享有任何权利。
2、很明显，物业管理企业之所以对某个小区享有物业管理权，是因为该企业与这个小区的全体业主签订了物业管理合同，而小区的全体业主正是通过签订物业管理合同这种方式对物业管理企业进行了授权。也就是说物业管理权实际上是因业主享有物权所派生出的权利。
3、是“决定与物业管理企业签订物业管理合同授权物业管理企业进行物业管理”还是“决定不聘请物业管理企业而对自身物业进行自治管理”； 这“属于业主对于其自有或共有财产进行自由处分的权利范围”不应加以任何不合理的限制。
4、建设部刘志峰副部长在2003年7月14日全国物业管理工作会议上的讲话中其实也已明确提出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。。

具体立法意见之三

必须明确规定：
建设单位应在向首任物业管理人移交“（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料”正本的同时， 将上列资料的副本向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门及社区居民委员会和首位购房业主各交送一份。
其他已购买该物业的业主可到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请自费复印上列资料。

本条建议的相关说明：
1、《美然动力》小区业主委员会仅为了实现从开发商处取得上列资料这一目标，花费了近两年时间，经历两级法院诉讼及强制执行。造成了各方人力物力及司法资源的极大浪费。作此修改后，可有效节约社会资源。
2、业主作为物业的购买者即消费者，法律理应确保购房者享有对自已所购物业的上列资料的知情权。
3、这能有效制止开发商虚假宣传欺诈业主、侵占业主权益在小区埋下不和谐因素之恶行。


具体立法意见之四

必须明确规定：
物业存在安全隐患，责任人不履行维修养护义务，危及公共利益及他人合法权益，业主委员会应当依法履行职责采取有效措施及时消除安全隐患。业主委员会未能或无力及时采取有效措施消除安全隐患时；为维护公共利益和居民合法权益，物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会必须及时组织相应的维修机构到小区对存在安全隐患的物业立即进行紧急维修养护。

小区物业处于无人管理状态时，物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处、社区居委会，街道办事处等基层政府组织必须及时组织相应的物业管理企业进入小区临时代管小区物业。
代管期间物业服务费用实行酬金制，物业服务费用及实际发生的合理紧急维修养护费用，由全体业主承担。

本条建议的相关说明：

1、小区不应成为公权力的欠缺区，小区不能成为无组织的弱势松散正直业主同有组织的强势物业流氓恐怖势力浴血拼搏的战场。
2、社区是城市的细胞，社区建设，社区工作，直接关系改革发展稳定的大局，关系群众的切身利益，对于化解社会矛盾，促进和谐社会建设，具有重要意义。群众利益无小事，基层政府的执政目标应是确保辖区人民能“安居乐业”。
3、社区事务如政府不介入，放任其自生自灭的话，则流氓恶势力肯定会迅速介入社区这一被政府放弃的战场，假以时日后社区必定会成为流氓恶势力横行霸道的天堂。

具体立法意见之五

必须明确规定：
业主委员会是业主自我管理、自我教育、自我服务的业主自治组织。是独立的民事权利主体,有权刻制公章、设立银行帐户。业主委员会实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
业主会议可以决定设立业主代表大会或业主监事会对业主委员会的工作决策实施民主管理、民主监督。
业主会议选举产生业主委员会后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、权力、特权、职责，须由业主委员会而非业主行使及执行；而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任，除另有规定外，亦须针对业主委员会而非针对业主执行。

本条建议的相关说明：
1、原物管条例中规定业主大会为一个民事权利主体，业主委员会仅是业主大会的一个执行机构因而并不具有民事权利主体资格。
这一脱离社会组织常识、脱离中国司法实践而闭门造车划定的所谓组织结构，在实践中引发出了极大混乱。
2、业主大会这种所谓的社会组织形式，在任何法系中都根本就不曾存有过。它其实就是业主会议。它是与村民会议和居民会议的形式和本质都完全一样的自治会议。
3、业主委员会其实就是类似于与居民委员会和村民委员会。业主大会其实就是类似于村民会议和居民会议的业主会议。
4、法律为什么没有规定村民会议和居民会议为民事权利主体？法律为什么要规定村民委员会和居民委员会为民事权利主体？因为，全世界的政治家和法学家都知道“会议并非社会组织”这样一个常识。
5、权力有腐败的本性，没有有效监督的绝对权力都将导致绝对的腐败，业主委员会也不例外；所以任何权力都必须得到制度的约束和有效有力的监督，
必须设立业主代表大会或业主监事会对业主委员会的工作决策实施民主管理、民主监督。


具体立法意见之六

必须明确规定：
召开业主会议的通知，会议召集人必须按照法定送达方式将其送达每一位业主。
在召开业主会议的通知已按法定方式送达给每一位业主后，更换物业公司等提请业主会议决议的所有事项的决议案，只需本次业主会议的实际到会业主票权之简单多数作出即可。
所有接到会议通知却未到会明确自已意见的业主票权，均视为附议支持"列席业主会议的业主们的简单多数票权所通过的决议"。

本条建议的相关说明：
1、原物管条例关于业主大会决议的三分之二、二分之一等规定，客观上是成功地剥夺掉了业主的相关民事权利架空了业主自治组织。
2、立法的一项普世常识就是：法律内任何与会议法定人数有关的条文，如使达致法定人数实际上不可行，或事实上不能达到，因而有效阻止或阻挠相关权利人在会议上考虑有关的事务，此即属应作废或当然无效的恶法。


具体立法意见之七

必须明确规定：
若建设单位在小区内作为业主参加业主会议行使业主权力,在业主会议决议更换前期物业等与其存在利益关系的关联事项时，建设单位必须就此项议题进行回避。
其票权视为附议支持"列席业主会议的其他业主们的简单多数票权所通过的决议"。
任一业主之业权比例占全部业主业主业权总数的五分之一以上者，其超过部分不予計算。

本条建议相关说明：
1、此条吸纳公司法中防治一股独大、关联交易、确保小股不受大股恣意欺凌的有效先进立法经验。
2、台湾省相关物管条例即有类似规定


具体立法意见之八

必须明确规定：
建设单位和选聘的首任物业管理人约定物业管理费的计收方式时，必须在物业服务合同中约定采用酬金制方式而不能约定采用包干制方式。首任物业管理者的酬金，可以是有效与妥善管理房屋的合理总支出的一定比例的分成，经业主管理委员会同意可以递增。管理20个单位，其酬金不得超过总支出20%；20-100个单位不得超过15%；101-200个单位不得超过10%；201-500个单位不得超过8%；501-1000个单位不得超过5%；1000个以上单位为得超过3%。

本条建议相关说明：
1、在物业管理经验先进成熟的香港，90%以上的小区物业管理费都是采用酬金制。极少采用包干制。
2、目前物业纠纷和小区暴力的根源就在于前期无良物业包干制及相关腐败定价状态下的巨额暴利。强制前期物业必须采用酬金制后，前期物业的暴利问题即可得以基本解决。
如此一来，其对主张更换物业的业主们的暴力也就失去维护既得巨大暴利这一原始驱动力。


具体立法意见之九
必须明确规定：
房屋建成后由建设单位负责聘任的首任物业管理人的管理期不能超过两年。如超过两年仍未更换首任物业管理人，则二年后的物业管理费用均由首任物业管理人或建设单位负责承担。

本条建议相关说明：
1、在物业管理经验先进成熟的香港，交由政府备案的格式公约中均明确规定了首任物业管理人的管理期不能超过两年。政府并明确支持小业主在入住一年内即成立业主立案法团，从开发商手中接过屋宇管理权。
2、本条旨在及时根治前期无良物业及其利益关联人开发商为护暴利而不惜采取暴力以求长期赖在小区这一恶疾。

具体立法意见之十

必须明确规定：
物业管理人在提前3个月向业主委员会发出通知后可解除合约，同样，业主委员会提前3个月发出通知也可解除与物业管理人的合约。
物业管理人在解除合约关系时必须移交一切经手账目，业主委员会有权安排审计。

本条建议的相关说明：
物业服务合同是委托合同，委托合同是最大诚信合同。它的基础就是合同双方的彼此信任。故双方都有权在自觉已失去合同基础时决定提前解除合同。
中华人民共和国合同法第四百一十条亦规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。


具体立法意见之十一

必须明确规定：
　　 在与第一位购房业主签署《业主公约》后9个月内建设单位必须作为首次业主大会的召集人负责召开第一次业主会议以委任业主委员会主任及成立业主委员会。
　　 此后，业主委员会或5%以上业主均可作为召集人负责召开除周年大会以外的业主会议；
有效业主会议的到会法定人数为整幢房屋业主人数的10%。
如建设单位未能按前述规定执行，业主房屋所在地区县级民政局可在拥有业权份数不少于5% 的业主申请下，由民政局随机指定申请人之中的任一业主担任召集人召开业主会议，并以在席业主所占业权份数的多数票决议委任业主委员会。
物业管理人必须每季度在房屋显眼处告示收支账目情况。
业主必须向业主委员会交纳不超过第一年管理费支出预算总额25%的物业管理费基金。基金属业主共有，由每年业主会议决定下一年度基金交纳数额。
在业主委员会成立之前，业主应交纳的管理费基金连同房屋维修基金一起交由房屋所在地房地产建设行政主管部门代管，至业主委员会成立之日起一个月内，房屋所在地建设行政主管部门必须将结余的管理费基金连同房屋维修基金一起划转至业主委员会设立的帐户。

本条建议的相关说明：
1、政府公权力在业主自治组织的形成过程中及在业主自治过程中遇到困难时必须介入帮助以维护社会和社区稳定。
2、由香港地政署、香港律师会和房屋委员会共同制订发布的楼宇公契示范文本中，即有类似规定。

　　　
具体立法建议之十二

必须明确规定：
小区的地下车位车库和锅炉房及会所等房屋配套公用设施是现代建筑物不可或缺的附属物，此类公共物权归全体业主共有，其建设成本应进入房屋销售总成本由全体业主分摊。公共物权不允许卖给任何人。
在本条例施行前经税务部门审查确认其建设成本的确是单列并没有进入房屋销售总成本构成中去的地下车位车库、锅炉房、会所等配套公用设施，应由社区业主委员会或社区居民委员会负责按补偿建设单位原始建设成本的原则对其进行强制性收购。建设单位不得作为其产权人办理产权证对其主张产权更无权将其作为销售对象转卖给任何人。

本条建议的相关说明：
1、　业主买房是自然包括配套设施的,开发商无权独自霸占锅炉房及地下车位车库等小区居民生活必需品,锅炉是小区的公共设施,它的产权必须转归全体业主,目前各小区业主缴的暖气费只应是燃料费和设备维护费及锅炉工工人工资。
2、锅炉和地下车库都是小区的公共设施,它的使用权人自然是小区业主，它的产权也必须是转归全体业主。
如果允让开发商可以单独取得地下车库产权，则小区的业主就不得不永远受制于开发商，因为停车位已是现代享受汽车文明的居民们的生活必需品，而且它又是具有天然垄断地位的公共必需品。开发商就会“因为在业主家种了一颗葱而永远成为业主的大爷”！
情理方面的道理很简单：
可以允许汽车制造商说"因为车主所购的汽车上方向盘的成本的确没计算进总销售成本内，所以车主以后每月还应该交付使用方向盘的租金给汽车制造商"吗？！
法理方面的依据同样很简单：
世界上不可能有脱离土地使用权的空中楼阁。在小区的土地使用权已全部属于业主的情况下，小区的所有土地的使用权人就只能是全体业主。除了“国家法定的地下人防工程”之外，任何人在“没有经过土地使用权人的同意”时，“占用业主们的土地”“在业主们的土地上”“建造锅炉房或车库”都是不可能合法的！任何不具有土地使用权的人“擅自占用他人的土地，在他人的土地上建造锅炉房或车库等建筑物”都不可能“依法取得该没有土地使用权建筑物的产权”！！

安奇

“业主他爹”称物权是明明白白的事 　　

【张雷秀】：我不是业主，也不是业主委员会的成员，但是我是业主的爹，儿子买的房我住了几年以后有深深的体会，这里面有很多不和谐的东西，我们国家现在提倡建设和谐社会确实是必须要解决这个问题。

　　我先讲第一个问题，建筑物区分所有权根据什么东西区分？我到商场买东西，我交了钱，这个东西就是我的，所以我买房子的时候，我交了钱包括了什么东西，那些东西就是属于业主的，属于全体业主的。这是明明白白的事情，怎么弄得这么复杂，政府不清楚吗？政府应该是清楚的。为什么？他报的价里面，销售的时候，卖房子的时候，很多种成本进行计算，刚才都已经介绍了。土地出让金谁交的，使用权就应该属于谁的。说车库是开发商的，车库是盖在空中的吗？是盖在土地上的，土地出让金是谁交的？这是明摆的事情。会所是开发商的，那会所土地使用费他交了吗，他交了是他们的，我们没有意见，要是没有交，你得给我们业主交这一部分土地使用费，这是清清楚楚的问题，哪来的那么复杂。根据建筑物的费用，谁掏的费用，那就是属于谁的，我觉得政府都很清楚。刚才财务总监讲了那么多，那多清楚，每一个开发商都要报的。能查吗？给大家公布公布就可以了，车库是谁的就清楚了。所以我觉得什么约定？约定都是符合谁的利益，清清楚楚。所以我觉得就根据这个东西，谁交了钱，这个东西就是谁的，这是我要讲的第一个问题。

　　第二个问题就是关于《物权法》的问题。《物权法》牵扯到大家这么大利益，那些《物权法》起草委员里面有几个是和我们这些业主切身利益有关的，谁制定法律得为谁服务，屁股决定你的嘴巴，这不是明摆着的事情吗。我今年70多岁了，我是离休的，这件事情还不清楚吗，还没看透吗？屁股决定嘴巴。所以我就讲，我们建设委员会原来都是建设局下面一建、二建、三建等等，实际上很多东西，我们政府部门本身就是一个大开发商。所以制定的那些东西，你自己考虑考虑，有一些东西是不公平的，不公道的。造成的好多矛盾和政府主管部门很有关系，这都是不好解决的，开发商自然要想办法求得他最大的利益，这是自然，他就是要赚钱。谁来管他？就得政府来他，政府不管他哪来的和谐社会。所以政府立法的时候，要找一些真正能够代表广大业主的利益，我们不是要求开发商没有利可图，要不然楼盖不起来，我们要求的是合法利润，不当的利润要砍掉，不让他非法得利，现在他们有很多方法非法得利，所以这一点上我觉得是政府的责任。

　　刚才有的同志说政府是不作为，我觉得不作为本身就是一种作为，油价往上涨的时候，我们政府跟着多紧张，油价往下落的时候，这个时候他无所谓了。对谁有利？明摆着，可能是国家挣了，但是要纳税，但是更多是垄断部门挣了。要把权利和利益这一条链条砍掉，权利不能和资本结合起来，那个时候天下就要打乱了。今天很多秀才在这论道，大秀才，都是一些教授，实际上能起多大的作用，我很表示怀疑。到最后定稿的时候很可能没有表现在上面，所以我们一定要把业主委员会很好的组织起来，要不然没有人代表你说话。而业主委员会很多的问题，也和上面的操作规定有问题，因为门槛很高，2/3的业主，很多的规定应该很好的考虑。真正让群众、业主当家作主，你要做不到这一点，其他都没有办法实现你的利润，业主委员会的门槛要降低，要能够尽快组织起来。第二要组织业主委员会有联合会，他们利益，他们的问题是共同的，市长都还有一个联合会，咱们业主委员会，北京市有多少小区，几千个小区，为什么不组织起来。第三就是要很好的宣传，今天的会开得很好，但是下面的业主都看不到，所以尽量在这方面做好宣传。第四我建议政府部门政务公开，该让群众知道的，该让业主知道的，公开它，这样才能真正的监督，下面的老百姓都不知道怎么监督。

　　这仅仅是一个期望，当然里面还有很多的问题我就不说了，因为里面很多矛盾和这些问题都是相关的。我就讲这些，谢谢大家！

[ 本帖最后由 安奇 于 2006-11-15 11:55 编辑 ]

ellen

很认真地阅读了一遍!  系望早日变成现实!