|
|
——写在《物权法》公布之际
《物权法》终于表决通过，并且公布了，虽然有诸多不如意之处，但是，在物业管理领域，必将引起一场变革，彻底颠覆以前开发商和物业公司利益集团及其代言人曾经强加和灌输给我们的很多错误观念。
一、 业主成立业主大会才能行使权利的习惯做法被终结。
《物权法》第七十六条规定，业主行使权利由业主共同决定，而不是像《物业管理条例》那样由业主大会决定，也就是说只要征得合法人数和面积的业主同意，就可以做出有效决定。同时，降低了表决通过管理规约（公约）、议事规则和选聘、解聘物业公司的门槛，只要半数以上业主人数和面积同意就可以做出决定，低于《物业管理条例》规定的三分之二。但是，《物权法》提高了选举产生业主委员会的门槛，需要半数以上业主人数和面积同意。
业主可以成立业主大会和业主委员会来行使权利，但不是必须的。这就是以法律形式肯定了建筑物区分所有权人的共有权利，这个权利的行使，不受是否成立业主大会和业主委员会的限制。当前很多小区业主在维权过程中因为没有成立业主大会而无法决定小区事务的现状将可以得到改观。
二、 业主可以按建筑物设立业主大会和业主委员会
《物权法》虽然没有明确规定业主可以按建筑物设立业主大会和业主委员会，但是也没有像《物业管理条例》那样明确规定一个区域只能成立一个业主大会。而且从《物权法》的第六章来看，除了第七十三条和第七十四条讲的是建筑区划内的公共场所、设施和房屋的归属外，其他讲的均是关于建筑物的，也就是单幢楼的权利问题，所以，业主按单幢楼设立业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权的题中之意。当然，实际是否按单幢楼设立业主大会和业主委员会，取决于业主，这就方便了分期建设小区的业主来行使权利了，也方便解决一个小区内不同性质的楼房的权利纷争问题。
三、 基本明确了公建配套的权属
《物权法》第七十三条和七十四条规定，建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地和明示归个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房明确归业主共有；占用业主共有的道路和其他场地的车位归业主共有。
《物权法》的这些规定，虽然没有完全分清公建配套的权属，对车库、车位、绿地等仍然会有纷争，但对公共场所、公用设施和物业服务用房明确归业主共有是一个很大的进步，使得开发商和物业公司利用这些业主共有的财产牟利就不容易了。这是无数业主和有良知的专家、律师呼吁的结果！北京市业申委为此还发起了公民联署。
四、 业主委员会将成为小区管理的“董事会”
《物权法》第七十八条规定业主委员会的决定对业主具有约束力。这是从法律上对业主委员会的权力和地位给予了肯定，今后业委会就相当于业主的“董事会”了，其权威性将会逐步建立。这对业主来说是个好消息，对某些想弱化甚至取消业委会地位的人来说，就是一个坏消息。
当然，在业委会地位和权力得到肯定的同时，对于业委会的监督机制也应该同时建立，业主代表（大会）会议和业主监事会将成为很好的选择。
五、 业主大会和业主委员会具有诉权
《物权法》第七十八条规定业主可以请求人民法院撤销业主大会和业主委员会侵害业主权益的决定。业主委员会的权力比《物业管理条例》规定的要大了，但同时责任也大了，搞不好要成被告。
《物权法》第八十三条规定业主大会和业主委员会可以起诉业主，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
开发商是业主之一，所以业主大会和业主委员会就可以起诉开发商了（千万别让开发商把房子都卖完了，留个车位或别的东西给他也行，以便告他）。而业主大会和业主委员会起诉物业公司，已经被司法实践突破，因此虽然没有明确规定，但已经不存在实际问题了。
六、 业主可以采用三种方式管理小区
《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；第七十六条规定,一半以上的业主就可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。这个规定，将《物业管理条例》中规定的只能采用委托物业公司管理小区的单一模式变成了三种模式，也降低了选聘和解聘的门槛，使得业主作为小区主人的地位以法律的形式予以确立，业主在小区的主导性和管理的可选择性大大提高，这一规定必将促使物业公司调整自己的态度，摆正自己作为管家的位置。
七、 提高了管理规约的法律效力
《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约,业主违反管理规约，业主大会和业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。这就把管理规约（公约）的法律地位予以了明确，为建立小区的民主权威打下了重要的基础。
任晨光
2007年3月19日 |
|
|小黑屋|手机版|Archiver|时代庄园社区
( 京ICP备07504179号-1 )
IP卡
狗仔卡
发表于 2007-3-22 17:57:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
发表于 2007-3-22 19:29:06
楼主
发表于 2007-3-23 22:28:21
发表于 2007-3-24 10:09:10
发表于 2007-3-26 12:30:30