业主携《物权法》向人大代表申诉

霉打酶笑

快卖会所,时间不多了.


2007年03月23日 来源：新快报


《物权法》公布后广州业主的第一桩维权行动，正是《物权法》争议最大且被认为留下最大遗憾的车库归属引发的纠纷。在10月1日《物权法》正式实施前，业主如何依据现有法律与政策维权，包括能否阻止开发商任意出售车库，这一事件对全国的业主都具有示范意义。

而目前仍未止息的车库权属之争，以及由此引发的连锁性问题诸如“优先满足权”等，正在制订的最高院的司法解释、地方性的法规都将作出更明确的界定，可以说，围绕车库归属问题的新一轮博弈已经拉开。

昨日(22日)下午，海印南苑小区的多名业委会成员带着刚刚公布的《物权法》，匆匆赶往广州业主联谊会筹委会，向前来征求意见的人大代表述说开发商神秘抵押全部地下车库(159个车位共5239.41平方米)、继而车库又被拍卖导致业主痛失私产的可怕经历，寻求解决途径。

1999年：开发商承诺有地下车场供业主租用

据海印南苑业主许先生介绍，他们这里有1300多户，平均八九户才有一个车位。从1999年开盘时开发商就以各种形式承诺，这个小区拥有各种完善的公共配套设施，其中就包括大型地下停车场。

在业主出具的一份当年的广告手册中，我们看到，开发商对海印南苑进行了这样的描述：“海印南苑占地4万平方米，其中绿化面积及公共配套项目1.4万平方米……并内设大型地下停车场等生活配套设施。”

在该小区的住户手册里，再次确定里面拥有“大型地下停车场等生活配套设施”外，开发商委托的物业公司负责对车库的使用管理，并要求业主的“汽车、摩托车、自行车应当在指定地点停放”。

在车辆停放管理规定一项：“本小区设有室内小车、摩托车、自行车两部分停车场。其中小车停放场设在高屋负一层；摩托车、自行车停车场设在6号楼负一层。停车场向业主(住户)提供长期租用服务。”

业主王女士介绍：“当时我买房时就问开发商，车库能卖给我们吗？他们当时很坚决，说车库不能卖，只能提供给业主一直租用。”

2003年：开发商悄然抵押地下车库后失踪，物业公司蒸发

正当业主心安理得地使用地下车库时，事情正在悄悄发生变化——2003年9月，发展商把全部地下车库全部抵押给了建设银行城建支行，对此多名业主和业委会成员表示，当时他们毫不知情，直到两年后他们把车库全卖了，才如梦初醒。

业主出示广州市中级人民法院(2003)穗中法执字第001245、001246号《民事裁定书》：“广州海印南苑房地产开发有限公司偿还给建设银行城建支行7500万元和5800万元及利息，法律文书生效后，无自觉履行义务，建设银行城建支行于2003年9月12日向本院申请执行。双方当事人同意以广州海印南苑房地产开发有限公司所有位于南苑街……建基路79—81号地下室(车位87个，建筑面积4376.59平方米)、海联路62—66号负一层(车位72个，建筑面积862.82平方米)……房产、商铺、汽车，合计作价138942809元抵押两案债务。”

这样，开发商就把承诺给业主使用的公共设施地下车库，不声不响全部抵偿出去了。2003年12月9日，建设银行城建支行取得了房屋产权证。

业委会成员回忆，那时，开发商突然消失了，物业公司在11月初也随之蒸发，还顺手把小区的800多万元的物业维修基金和业主交的两个月的水电费十几万元卷了个精光。

2005年：神秘人物拍下全部车库只售不租驱赶业主

2005年9月建行把车库交给拍卖公司拍卖，10月20日，名为王仕贞的人拍得全部159个车位。

“2005年11月1日，噩梦开始。地下车库门口突然贴出通知，停止办理月保手续，如果业主要停车，就一定要买车位，不买，车就不让停。”业委会成员说。他出示了当时的价格表显示，这些车位从9万元到14.5万元不等，并且任何人都可以购买。

维权行动立即在业主中展开，业委会也在风雨飘摇中诞生。“不少业主拒绝购买高价车位，不少汽车停在小区外的路上，导致多部汽车被盗、被损事件。”业主孙女士说，“实际这个王仕贞就是前面突然走掉的物业公司总经理李某的老婆，而这个物业公司总经理李某又是开发商的副老总。”

2006年：房管局承认曾给开发商地下室房产证

业委会成员说，经过艰苦查询，2006年4月18日，广州市房管局给小区的答复中称：市房管局分别于2001年和2002年先后两次将海印南苑小区地下室房产核发房屋产权证给开发商，又于2003年同意将这些房产过户给建设银行。

业主拒买车库

车库部分地方改做台球室

从海印南苑东边的高层住宅乘电梯可以直达地下车库，从电梯间进入车库的小门无人看守。记者进入车库观察时，业委会成员一直等在楼道的电梯间里，业委会成员说：“我们就不进去了，免得让他们的人看到，又要找我们麻烦。”已经是晚上7点，记者看到宽敞的地下车场里空空荡荡，有许多空着的停车位，稀稀拉拉停着几辆汽车。

业主汪阿姨说：“自从他们占了车库只卖不租后，我们维权，很多业主很有骨气，就是不买。后来他们的生意不好，又打出招牌出租，停车每小时2.5元。可我们的汽车不敢停在里面，怕有人破坏。这个地下车库有7个出口，外边的人很容易进入。”

在海印南苑西边住宅的地下室里，昏昏暗暗，一部分被隔成了物业公司的办公室，还有两间用玻璃隔成的台球室，里面的台球桌布满灰尘。

业主：房管局给开发商房产证是违法

《物权法》实施后将起诉

业主李先生说，他们与发展商的《商品房预售合同》约定，“乙方(业主)在商品房使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部分和设施；甲方(开发商)不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的性质。”又约定“自该商品房交付之日起，甲方与广州市国土房管局签订的穗建开合(92)164号的补充之3号土地使用权出让合同规定的甲方权利、义务和责任随之转移给乙方”。

一位香港业主出示的当时的售楼合同里，我们看到也有同样的内容，但在合同里开发商没有与业主明确地下车库归谁的字眼，却保证这些公共设施交付使用的时间是“2001年5月1日”。

业委会成员表示，难道这些证据还不够明确吗？广州市房管局把海印南苑小区地下室房产房屋产权证核发给开发商，是违法行政，也是造成今天矛盾的根源之一，这也和《物权法》的精神与规定相违背。业主要求市房管局更正。同时，一旦10月《物权法》实施，业主将不排除通过法律途径追讨，为全体业主讨个公道。

惊人发现

车库原是政府人防工程不得出售

业委会成员介绍，2005年11月，经过查询，竟然有了惊人的发现。原来这些地下车库属于人防工程，于2001年10月经广州人防办公室验收，并颁发了《人防工程平时使用证》，作为车库的使用证，有效期到2007年8月4日。

《广州市人民防空工程建设和使用管理实施办法》第三十七条规定，“凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一建设的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作为国家的人防战备设施。开发建设单位不得出售，并按开发建设单位的隶属关系，移交市、区人防办统一管理和使用。”

接着业主又注意到，该小区的配电房、变电房、水泵房、食用水池、发电房等公共设施与车库全部在地下，并连为一体。后来业委会成员和业主对这些公共设施进行检查，竟然遭到一伙看守车库的人的阻拦，有的业主被打伤。

可开发商怎么就把纳入人防管理的地下车库给卖了呢？ (记者 陈文/文 王翔/图)

物权法起草者称车位卖给非业主有违民法原则

《物权法》的第七十四条可谓万众瞩目，公布之后又引发了开发商出售车位的狂潮，第七十四条到底如何解释，在其实施之前车位和车库到底是谁的？就此记者采访了《物权法》起草人之一，北京大学教授尹田。

第七十四条实际上维持现状车位归开发商

“开发商这么做完全没有必要。”尹田针对开发商赶在《物权法》实施前疯狂出售车位的做法表示：“《物权法》第七十四条的规定实际上维持了目前全国的普遍做法，即以约定来确定车位的归属。”

“车位的归属完全由合同来决定，如果合同中没有约定，就按交易习惯和公平原则看确定车位的归属。”尹田举了个例子，比如某个地方的交易习惯是车位作为主物的从物在买卖房屋时与房屋的所有权一同转移。在这种情况下，车位就归业主所有。但目前全国绝大多数地方的交易习惯是房屋和车位分开买卖。因此，实际上车位在没有约定的情况下归开发商所有。

车位不能卖给非业主

尹田指出，目前有一些开发商认为《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。那在10月1日前的这段时间，没有《物权法》的规定，就能随便把车位高价卖给业主之外的第三人，以赚取高额利润。

“这种想法非常错误！”尹田指出在法律没有明确规定的情况下，民事行为应该遵循“任何人的民事行为不得损害他人利益”的基本法律原则。那种将车位高价卖给第三人的行为，损害了业主的利益，违反了《民法》的基本原则。业主们可以据此向法院提起诉讼，请求法院判决买卖车位的合同无效。“这种官司业主一定能赢。”尹田对这类诉讼业主获胜很有信心。

“优先满足业主”地方法规应细化

有业主提出，《物权法》第七十四条规定车位、车库应当首先满足业主的需要，看起来是维护了业主的利益，但在实际操作中会出现问题。比如，一般建设单位从交楼时就开始出售车位，但多数业主不能同时买房又买车，所以这时买车位的业主就比较少，那么剩下的车位能不能卖给小区外的车主？如果被买断后又被出租用作其他用途，业主们该怎么办？

尹田表示，这里的“首先满足业主的需要”要作严格的解释。比如，规定车库的车位一定要达到几户一个车位，否则就不能卖给第三人。或者是确定一个期限，在房屋买卖合同成立的几年后，业主仍没有买车位，在通知业主之后，开发商可以将车位卖给第三人。也可以实行车库的预购，即业主如果在近期内不能买车，可以先交一定的管理费。“总之，不能允许出现严重损害业主利益的结果出现。”尹田对此十分肯定。

指定车库归业主开发商也会提高房价来获利

业主的弱势地位非《物权法》能解决

有业主指出，按照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。他们认为由于在房屋买卖中处于弱势，所谓的约定，实际上是给了开发商一个合法占有车位、车库的理由。尹田认为，即使将车库直接规定为业主所有，开发商也会通过提高房价的方法来扳回一程。尹田指出：“市场决定了开发商的优势，在这一方面，国家可以出台一些保护业主、压低房价的政策，但这并不是《物权法》所能解决的。”

房管局：凡报建地下车库都会确权给开发商

不排除《物权法》实施后有变化

记者从房管局了解到，原则上所有的小区地下车库都属于人防工程，而如果小区在报建时包含了地下车库的项目，并且通过报建，房管局在审批预售证时也包含有地下车库、车位的项目，则房管局都会进行确权。至于房管局对其进行确权有何依据房管局暂未答复。但有关人士表示，《物权法》正式实施之后不排除会有新的变化，但目前还是一个未知数。从阳光家缘网站上也可以看到，不少住宅楼盘除了显示住宅单位预售情况外，也列明了车位的情况。一旦小区竣工验收后，则预售证内包含的所有商品房单位(包括住宅、商铺和车位等)就会先通过大确权归属到发展商名下，如果物业出售的，则再由发展商确权到小业主名下，从而小业主可以获得房产证。

人大代表听取业主对《物权法》细化意见

2007年3月22日下午，广州市人大代表田子军律师一行来到广州业主委员会联谊会筹委会，与广州多个小区的业主座谈《物权法》，就其中涉及业主利益的条款、今后在地方性法规中如何细化，倾听业主的建议。

针对目前一些楼盘开发商对车库等产权界限不明的物业突击售卖的现象，业主一致要求：

一、现在房管部门有义务对以前一直不明朗的业主公摊部位与公共设施，在各小区全部公示，立即明确各小区的公共设施和业主的公摊部位。

二、要求主管部门立即停止开发商在上述公共部位和面积没有明确公示前进行售卖。由此最大程度避免诸如海印南苑等小区的公共设施在业主不知情的状况下被出卖。

人防工程不能售卖

针对海印南苑等小区出现的地下车库被卖掉的情况，人大代表田子军律师说，目前车库状况分为三类，一类属于拥有产权的，比如一些别墅底下带车库；一类属于规划要求的，附送的车位；一类属于人防工程类型的车库。他说，如果属于人防工程，一，这类车库是不能出卖的。如果出卖，不但是业主利益的损失，也是国家利益的损失。二，如果随着规划的改变，可以售卖，必须要经过人防部门批准同意。他建议，海印南苑等小区可以对此进行查询，如果不符合售卖条件，可以通过法律途径要求房管部门撤销其房产证。

维权失败案例

车位只卖不租业主向政府上访失败

海珠区嘉仕花园建设单位是去年市房管部门登报公示的28家拖欠维修基金的发展商之一，当时被勒令在未还清业主维修基金之前，不得进行房产交易。但在《物权法》公布前夕，嘉仕花园突然宣布出售东区嘉勒比湾全数174个车位。此举引发业主开展维权运动。

2月9日，嘉仕花园业主王广生接到小区管理处的电话告知发展商决定将花园东区嘉勒比湾174个车位出售，每个车位售价18万至22万元不等，原车位租户必须在第二天下午之前交1万元车位使用押金，在10天内交齐购买车位费用，否则汽车不得再停放于车库。

当天，该花园嘉勒比湾174位车位租户都接到相同的电话。王广生介绍说，在今年2月9日之前，管理处一直向业主强调，小区的车位只租不卖，怎么会突然之间就把车位都拿出来卖呢？王之前每个月花400元租用一个12.5平方米的车位。

开发商的行为迅速激发了业主的抗议行动。当天晚上，业主们在小区集会与开发商谈判。业主们质疑：开发商还拖欠维修基金1000多万元，有政府主管部门明令为证，怎么能卖车位？事后，开发商答应在春节期间暂停出售车位。

3月4日，开发商又在业委会见证下，交还维修基金100万元，之后继续卖车位。百多业主到区政府上访3月12日，160多名业主租用了一辆大巴，集体前往海珠区信访办上访反映情况。

王广生说，一位区长当时答复他们，开发商先停止出售车位，区政府组织一个工作组了解情况，10天后再作决定。

3月21日，由广州市房管局，海珠区政府，区房管局、规划局、建设局、人防办、信访办，新港街道办事处、小区居委会和当地派出所有关人员组成的工作小组召开会议，向业主通报情况。

政府协调会议确认车库属开发商

据参加会议的王广生介绍，海珠区人防办人员在会上表示，地下车库属于人防工程。人防工程有两种类型，一种由于国家出资，属国有资产；一种是民建，建设时开发商可以获得一定的征地和税收优惠，建成后如果开发商补还给优惠资金，应该就可以确权，但最后审核权在房管局。

最终，市房管局人员表态，174个车位属于开发商所有。但房管局没解释原因，也没表态车位能不能卖。该人员还说，开发商已经制订了维修基金还款计划，所以恢复产权交易资格。

就这样，嘉仕花园抵制开发商出售车库行动最终以失败告终。他们现在正准备到广州市有关部门继续上访投诉。“我们来不及打官司了，打完官司车位都卖完了。”王广生说。

律师支招

据物权法进行产权异议登记

记者就此事咨询了广州市某知名房地产律师，他向业主建议说：

拖欠维修基金和车位产权归属是不相干的两件事，业主以拖欠维修基金的名义肯定阻止不了开发商卖车位。

业主接下来可以查清，小区地下层的原本功能是人防功能，还是停车位功能；业主买楼时有没有与开发商明确约定车位产权归属。业主对车位确权问题如果有争议应该尽快提出，根据物权法的规定，可以到房管部门进行产权异议登记。

业主做完这些事情之后，再跟开发商协商；如果协商不成，就要向法院提起诉讼了。（记者　曹晶晶　陈文　陈志杰　谢曼）

向真

好啊