<<北京青年报>>"构建和谐物业"专题

和谐爷爷

不交费，是对自己的尊重。那里有花钱请恶人修理自己的？

春光明媚

2006.09.22

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=15333406

歌华有线发表声明　此行为违法需承担责任

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：吴芳 (06/09/22 03:44)

　　本报记者报道　近日方庄紫芳园小区二期居民家的歌华有线电视信号以“推广数字电视”之名被强行切换成不明信号。对此，歌华有线发表声明说，任何私自切割歌华有线电视传输网络的行为都属违法行为，由此引起的非法插播、私自截留收看维护费、插播广告及境外节目的行为将承担全部法律责任。

　　■信号被掐强买强卖

　　9月13日下午，紫芳园二期的电视信号被切换，不用数字机顶盒只能看到约20个频道。小区大门口则有十几个工人向居民兜售数字机顶盒，有的居民被拉住劝其签署三年使用机顶盒的协议。

　　16日，物业开始大规模发放数字机顶盒，但很多用户反映质量不好。当晚近百名业主聚集物业处抗议来历不明的信号。一名自称“钱工程师”的人向业主道歉，并承诺在17日晚12点前恢复原有歌华有线电视信号。次日，紫芳园业主发现歌华有线信号仍未全部恢复。

　　■业主求助歌华有线介入

　　“他们扰乱了正常生活，我们已经拨打市长热线，指出他们侵害业主权益。”紫芳园业主代表说。业主还自发组织对不明信号的抵制活动，希望歌华有线能一道担负起维权的责任。自13日接到投诉后，歌华有线丰台分公司的工作人员就到现场进行查看，发现小区用户接收到的并非歌华有线电视信号。

　　经了解，该小区有线电视信号是由“航天通信中心”、“诚明英视公司”、“大方物业”等公司以推广数字电视为名强行切换的，并由广视通公司负责人钱洁组织人员现场实施。在歌华有线的帮助下，诚明英视公司于17日向居民发出道歉信。“可这些单位是否有权收取有线电视收看维护费呢？”居民们还是心存疑虑。

　　■歌华有线开展有线电视数字化推广

　　据了解，歌华有线目前正按照国家广电总局24字指导方针和北京市统一部署，开展有线电视数字化试点推广工作。试点社区内凡按时交纳有线电视收看维护费的注册用户免费配置一台基本型机顶盒。第二端以上端子现阶段仍可保留包括中央电视台、北京电视台的全部频道以及收视率较高的部分省卫频道共40套模拟节目，且不预收全年及下一年度的基本收看维护费。

　　专家指出，非法信号切入的行为违反了《广播电视管理条例》等法律法规，随意切割歌华有线电视信号的行为使得非法节目的传输有了可乘之机，对北京广播电视传输系统安全传输造成严重影响。业内人士强调，个别公司在没有收费资格的状态下，假借数字电视推广为名，非法收取收看维护费，违反国家法律法规，侵害广大用户与投资者的利益，损害了歌华有线的声誉。

春光明媚

2006.09.22

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=15336988

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：刘砥砺 李宝华 (06/09/22 03:57)

　　本报讯　记者昨日从朝阳警方获悉，曾是小区保安的梁某，因受过一名业主的辱骂，竟拉上同伙砸车窗盗窃十余起。日前，酒仙桥派出所民警已将涉嫌砸车窗盗窃的嫌疑人梁某和郭某抓获。

　　在讯问中民警了解到，18岁的梁某原来曾在海淀、朝阳等地做过小区物业保安，由于工作时一个业主曾骂他是“走狗”，给他极大的刺激。梁某从今年春天开始砸车窗盗窃，至落网前单独作案十多起，主要选择路边那些没有加装报警器的汽车下手。目前警方已经核实梁某交代的其中7起案件，最大一起盗窃车内财物6400余元。而郭某是梁某在网吧里打游戏时结识的。此次事发前，梁某因手头无钱，便叫上郭某去砸车。

　　在派出所里，梁某对民警说最担心的就是怀有5个月身孕的女友，现在只想和她再见一面。在民警安排下，梁某与女友在派出所见了面。

春光明媚

2006.09.24

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=13808419

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：李佳 (06/09/14 02:37)

　　本报记者报道　因小区物业公司与业委会对上调热水费用额度存在分歧，为避免物业人员关掉热力系统，从前天晚上11点起，亦庄大雄城市花园的业主轮番值守小区内的两个热气转换站。

　　“从昨天夜里我们就一直守护着热气转换站，到现在已经快20个小时了。买房时很多业主就是冲着小区里有24小时热水，物业怎么能说断就断呢？”一位业主说。对于小区的热水入住十年来是按照10元/吨的价格收取，不少业主认为物业公司可以在合理的范围内调整价格，“周围的一些小区热水是18元/吨，考虑到能源价格上涨的问题，物业提高收费也无可厚非。”业主赵女士表示。在小区南门的橱窗前，北京中协物业贴出的《告小区全体业主书》中称：“鉴于连续亏损、入不敷出、苦不堪言而又无法扭转的局面，我们不得不决定放弃对大雄城市花园小区的物业服务管理工作，同时从9月13日上午9点开始停止24小时生活热水的供应。”

　　“业委会可以负责召集业主参加由物业召开的提价听证会，业主们会支持合理范围内的价格调整。”业委会负责人说：“7日的时候，物业公司的财务部、总经理办公室已经从原来的办公地址搬走了，现在小区里的保安从70人减少到30人，目前只能维持小区内的基本运转。”业委会的一位工作人员说。

春光明媚

2006..09.26

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=15970983

物业希望以此增进沟通　专家称并不可行

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：吴芳 (06/09/26 03:27)

　　本报记者报道　业主要给物业打工？看似奇怪的事情这几天正在亦庄上海沙龙社区上演。约一周前，物业公司打出有偿招聘广告，希望一些中老年业主能到物业工作，以此加强物业公司和业主之间的联系与沟通。

　　■物业：加强沟通提升服务

　　在每栋楼的门口，都贴着一张“关于有偿聘用物业工作人员的启事”。小区物业表示准备聘用“年龄50岁左右，身体健康，有时间精力，热情开朗，有责任心、公益心，善于与人沟通交流”的业主担当“物业联络员”、“车场管理员”和“保洁员”。

　　小区物业吴经理介绍说，招聘的初衷有两点，一是加强与业主的沟通，提升物业的服务，二是为社区的清闲老人们“找点事做”。她说现在业主把物业推向了对立面，由业主劝导业主会更加容易一些，同时也能加强“业主的自律意识”。“目前过来报名的业主有10多个呢。”吴经理说她的这种做法也只是一种尝试，“先签约一年，效果好的话就继续推行，不好的话就另想办法。”

　　■业主：有人说好有人质疑

　　“我觉得这挺好的，前天我还去物业问了问情况呢。”郝大妈说她自己现在在家闲着也没事儿，想去当物业联络员，“和大家聊聊天也挺好，这也算是个营生。”

　　一些业主也表示这样做可以让老人们发挥一下余热，而且业主对小区比较熟悉，素质也相对较高，管理沟通起来比较方便。不过也有个别业主表示，业主和物业之间的矛盾不是靠这一做法就能解决的。

　　小区的保洁员则对此种做法表示欢迎，丝毫不担心被人抢饭碗。“这样可以让他们来体验一下我们的辛苦。”一位保洁员说，有时候一些业主会对自己的工作不满意，可她们一人管理3栋楼确实很累。

　　■专家：存在利益冲突不可行

　　一位业主维权专家表示，这种做法不可行，关键一点就是市场经济中会存在利益冲突。他说，一个共同体的成员拿着共同体的钱为共同体提供服务，那么如果他本身既是供应商又是需求商，难免会更多地关注自己的利益。

　　他举例说，比如停车管理员会不会为自己留一个好车位？保洁员打扫的时候会不会在自家门口多花点时间？“不太可能提供平等的服务。”他表示，“还是应该让第三方来提供服务。如果小区物业为了劳动资源的方便，那么他们可以横向联合，跟其他物业公司合作，比如让格林小镇的业主来为上海沙龙干活儿。”

　　对此，吴经理说当初她也权衡了很久：“业主身份特殊，如果不严格要求，服务质量不到位，而严格要求又可能把关系弄僵。但我们还是会把他们当做公司员工对待，有相对制约机制，而且管理上会公开透明。”

春光明媚

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=10127387

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：高彤 (06/06/22 00:00)

　　★“服务合同”而不是“委托合同”

　　★查看资质等级和证书编号

　　★明确价格和服务内容

　　★明确经营收费归属

　　★合同细则最好量化


　　◎事件背景

　　合同不清，失窃业主有苦难言

　　业主张先生打输了与物业公司的官司，郁闷之中向本报求助。他介绍说，自己在当初买房时签订了一份前期物业合同，入住后发现小区里保安非常少，甚至在入住半年后家里失窃，损失惨重。在与物业公司的交涉中，物业推脱说当初合同里并没有关于保安数量之类的具体说明，所以对业主的失窃不应承担很大责任。张先生对此非常不满，拒交了下一年的物业费，结果被物业公司告上法庭。法院认为，在业主签订的前期物业合同中对此事项确无明确约定，且张先生提不出物业公司服务不合标准的证据，因此判张先生败诉。

　　◎业界说法

　　忽略前期物业，业主麻烦不断

　　据法律界相关人士介绍，近两三年来，北京市各区法院受理的各类物业管理纠纷的案件呈逐年大幅度增长的态势。而对这些案件进行粗略统计显示，在全部物业管理纠纷中，有近七成都是由开发商遗留的问题引发的，也就是说，是前期物业管理失范造成的。

　　所谓前期物业合同，是指业主在购房时与开发商签订有关物业管理的合同，内容为业主委托开发商选择物业公司进行管理。但现在很多开发商在交房时，都会要求业主签订由其单方面制定的前期物业合同才能办理入住手续。张先生告诉记者，当初他因为急于收房，对这份协议没有细看便签了字，现在想起来，正是自己一时疏忽，才引得后来麻烦不断。

　　北京市物业管理商会秘书长刘玉慧指出，买房者在考察一处房产时，除了要考虑价格、区位、户型等硬件外，对物业管理方面的软件也必须有所关注。因为居住是长期的，而物业管理则会伴随着业主整个居住过程，所以对物业费标准、包含服务内容都要有尽可能细致到量化的了解，将这些也作为选择房产的一个要素。

　　◎专家提示

　　看清合同，五个环节至关重要

　　既然前期物业合同对于业主入住后的生活有如此重要的作用，那么买房人在购房签订前期物业管理合同时，应该注意哪些环节呢？法律界人士指出，虽然购房人作为相对弱势的一方，在购房时很难介入到前期物业合同的制定当中，往往是开发商在合同中怎么写，自己就得怎么签，但是通过对照建设部颁发的《前期物业服务合同（示范文本）》，买房者还是可以对开发商出具的合同是否规范有一个大体的了解，并以此作为考察房屋售后服务质量的重要依据。同时，如果开发商出具的确实是明显有失公平的合同文本，业主也有权拒签，并向相关部门申诉。

　　●“服务合同”而不是“委托合同”

　　根据《前期物业服务合同（示范文本）》，业主首先需要注意的是，一定要签订“服务合同”，而不是“委托合同”。如果双方签订的物业管理合同是委托性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，物业公司没有任何责任。因此，为了保护业主利益，在签订物业管理合同时，业主需要注意，合同的性质应该为服务合同。

　　●查看资质等级和证书编号

　　作为提供物业服务的物业管理公司，应该在前期物业合同中注明自己的资质等级和证书编号。物业管理具有一定的专业性，这要求物业管理企业具有高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。然而目前我国物业管理市场鱼龙混杂，因此参考物业企业的资质等级，很大程度上可以预期日后享受到的服务质量。

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想当年，歌华推广有线电视的时候，不是也是强买强卖吗？

春光明媚

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=16706158&pageno=1

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：(06/10/21 03:27)

■清华大学EMBA特聘教授,著名经济学家

　　任何一个社会都由不同的利益集团组成。每个人的经济与社会地位都不同，出现矛盾与冲突是正常的。但是，既然我们生活于同一个社会，就需要各个利益集团和谐相处。社会的和谐与安宁是每个人幸福的重要来源。

　　这道理并不高深，任何人都明白。问题是如何实现和谐。和谐当然需要道德教育，一个文明程度高的社会更容易实现和谐。但在任何一个社会中，实现和谐主要还是靠制度，用制度来协调不同利益集团的关系。因此，制度设计要考虑到不同利益集团的利益，不能以牺牲一个利益集团的利益为代价来实现另一个利益集团的利益。这就是说，制度要以和谐为目标，体现出社会公正。

　　这样讲道理也许太抽象了，我们用具体事例来说吧。各个城市都有不同的城市管理条例（属于一种制度），其目的在于使城市有一个优美的环境。这种制度是任何一个文明社会都需要的。但是，有些城市的此类制度过多地偏重于保护城市居民的利益，而没有考虑到那些进城找出路，又无以为生者的利益。个别城市甚至提出“彻底消灭无证摊贩”的口号，对无证摊贩实行坚决打击，没收其赖以为生的工具。结果屡屡引发执法人员和无证摊贩之间的冲突，激化了矛盾。

　　这类不和谐事件的发生根源还在于城市管理条例的偏差。这种制度只考虑到城市的市容和城市居民的舒适，而忽视了那些无以为生的人员的生活。应该说，城市不仅是城市居民的城市，也是进城务工人员的城市。每一个人都有权利进入城市寻找出路。给这些人以谋生的便利是制定城市管理条例时就应该考虑到的。这些人不具有在城市找到工作的一技之长，又缺乏从商办店需要的各种证件和资金，无证摆摊是不得已而为之。对他们的行为应该有某种限制，如限时或限地，管理时要以教育或罚款或其他治安惩罚为主，但没收他们的三轮车之类的工具或一律销毁他们的东西，是不是太过了点？一种制度如果完全断了他们生存的希望，他们就有可能走上犯罪的道路，这样引起的不安定岂不更严重吗？这种制度就该修改，在维护市容和给这些人以出路之间找一个平衡点。

　　再如物业与业主之间的冲突其实也源于制度的不完善。解决这类冲突的制度应该明确界定物业与业主之间的权、责、利。业主是房产的所有者，一个小区的所有业主就是这个小区的所有者。请谁来为他们提供管理服务是他们的权利，这正如主人选择雇用保姆的权利一样。可惜现行的物业制度对这一点并不明确，这就有物业服务不好却无法辞退的事件。物业为业主提供各种服务，应该获得相应的收入，这样才不会有业主以各种借口赖账的事件。物业与业主之间应该就服务、收费标准进行谈判，达成协议。协议也是一种制度。如果有这些制度保证，物业与业主之间的纠纷就可以按制度解决。他们之间的各种冲突减少了，这不也是和谐的重要内容吗？

　　其实仔细分析现实世界中的各种不和谐现象，很多都源于制度的不完善或缺陷。大到收入分配小到邻里纠纷都与制度相关。一些人的暴富加剧了收入不平等，这与对国有资产保护的制度相关。煤矿主的暴富是对国有资源保护的制度不完善，某些国企职工收入畸高与对国企的监管制度不完善相关。城乡差距扩大与长期形成的城乡二元化的户籍制度相关。邻里纠纷与保护个人产权制度不完善相关。一个好的制度有利于化解冲突，实现和谐。一个有缺陷的制度往往会引起冲突或加剧冲突。实现和谐需要我们从新的角度来审视和修改过去一些不合理或有失公正的制度。

　　当然，有些制度的形成有历史原因，改起来也不能急于求成。制度的改进也是一个渐进的过程，太快了反而不利于社会和谐。但按实现和谐的原则来制定和修改原有制度，我们就会不断走向和谐。抓住制度这个环节，和谐就指日可待。

梁小民专栏

春光明媚

http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=16655317

◇字体：［大 中 小］   本版PDF 北京青年报：王永 (06/10/20 03:56)

　　读者陈小姐问：我新近在郊区某地买了一套楼房，我很想了解物业收费项目和收费标准。

　　记者回答：北京市发改委、北京市建委2005年12月发布了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。您可以进入北京发改委网站www.bjpc.gov.cn里的“通知通告”里查询。

ali

我原来居住的小区是北辰物业管理的.它是一家国营公司,人员素质一般,但很诚恳;能力一般,但很认真;事情做的不利落,但很勤快.交了钱,得到的服务不能讲太满意,但是得到了一份热情.有时侯,将心比心,只要人家用心了,就是笨一点,我还是很高兴.虽然不在那住了,我总是很按时的去交纳物业费.很怀念那份笨拙和热情.