应诉通告

业委会

反 诉 状

反诉原告：北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会
住    所：朝阳区红军营东路18号
负 责 人：解云鹏      职务：主任

反诉被告：北京金世恒业物业管理有限责任公司
住    所：通州区食品工业园
法定代表人：李辉    职务：董事长

案由：物业管理纠纷

诉讼请求：
1、判令被告立即终止非法占据时代庄园小区强行服务状态；
2、判令被告根据原告的要求限期退出时代庄园小区，并限期交出服务用房及全部物业档案资料；
3、确认被告2005年6月25日以前物业费收取标准违反国家规定，并向已交费业主清退；
4、确认被告2005年6月25日-2006年6月24日物业收费存在价格欺诈，并向已交费业主清退；
5、确认被告将公用部位租给水站、洗车站所获收益归全体业主所有，由原告负责管理支配。
6、判令被告在2006年6月24日后向业主按每月每平米2.49元收取物业费，属非法收费。

事实与理由：
一、关于诉讼请求1
被告自2003年2月起，为时代庄园小区提供物业管理服务。服务收费标准为，每月每平米2.49元。2005年1月，时代庄园小区业主委员会成立后，原被告双方经过数月协商，最终于2005年6月25日达成一致意见，签订了正式的《物业管理服务委托合同》（下称《物业合同》）。
《物业合同》第七条约定：委托管理期限自2005年6月25日起至2006年6月24日止。合同期满后，因双方未能就续签合同达成一致，故未签订新的合同。原告方业主大会经表决，决定通过公开招标方式选聘新的物业公司。
原告认为，被告现在继续以物业服务公司的身份在时代庄园滞留，没有法律依据，属非法实施妨碍行为，应予依法制止。
二、关于诉讼请求2
《物业合同》第四十条约定：合同终止时，自终止合同的书面通知到达乙方之日起90日内，乙方即应退出物业，并无条件向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案材料。
合同到期后，原告依约向被告发出了合同终止的通知。因此，根据合同规定，被告应于2006年9月24日前退出物业并无条件交付全部管理用房及物业管理的全部档案材料，但被告至今仍未退出物业，强占物业用房，也没有向原告交付任何档案资料。
三、关于诉讼请求3
2005年6月25日前，原告小区的广大业主交费标准是每月每平米2.49元，远远高于当时国家允许被告收取的标准。其中，据“京价（房）字[1997]第196号”文规定，小修费中的房屋自用部位的修理费（0.24元/m2月），因产权人未向物业公司委托，不应收取；据“京国土房管物字[2001]1330号”文规定，中修费（0.42元/m2月）不应收取；本小区无高压水泵，水泵费（0.19元/m2月）不应收取。

四、关于诉讼请求4
《物业合同》第十三条规定：确定物业收费标准的主要依据是：1、物业管理服务的范围、质量及标准；、乙方完成第1项任务所需的合理支出及应得的合理利润；3、有关政府部门关于物业公司收费项目及标准的批文或规定。在此基础上，双方根据被告提供的成本标准及收费依据，确定物业费暂按民用普通住宅每月每平米2.49元收取；会所每月每平米4.98元收取。
但是，原告在签订合同后，经向市政府有关部门调查后才发现，被告提供的收费依据有些违反国家法规，其中：不但前列第三项的违规收费一直存在，而且根据“京价（房）字[2003]282号”文件规定，只应执行一年（2003年6月1日~2004年5月31日）的超过196号文件的保洁费、保安费、智能化维护费（共超0.80元/m2月），一直在超期收取。

五、关于诉讼请求5
《物业合同》第二十七条规定，乙方在事先征得甲方同意后，可对物业共用部位、共用设施设备……进行经营性管理。该项所得盈余归全体业主所有，由甲方负责管理支配。
但是，被告在未征得原告同意情况下，自2005年6月后擅自将小区公共部位租给其他公司建设水站和洗车站，并且未将所收租金交给原告管理和支配。
六、关于诉讼请求6
被告在2006年6月24日后，本已与原告没有委托服务合同关系，却仍按照每月每平米2.49元的标准向广大业主收取物业服务费。原告认为，被告虽有服务事实，但没有理由单方确定收费标准。被告在没有合同情况下，按原合同标准收费没有法律依据。

综上所述，原告认为被告的行为已经损害了时代庄园小区全体业主的的合法权益。请求法院依法制止被告的违法行为，责令被告清退违法收费，支持原告的诉讼请求。
此致
北京市朝阳区人民法院


              具状人：北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会

                              2006年11月6日

我不是村民

doudoulong

建议发给园区所有业主。反诉的好！这才是我们自己的业委会。把诉讼进行到底，，，强烈支持！！！