关于时代庄园物业服务状况的调查

业委会

关于时代庄园物业服务状况调查的总结报告（完整格式见附件）

时代庄园业主委员会代表全体业主与北京金世恒业物业公司签订的物业服务合同即将到期，为给签定下期合同做好必要的准备，选聘物业公司工作组对小区物业公司的服务状况和物业市场进行了调查研究，现将整个工作组的前期工作成果向业委会作出如下总结报告，并提请业委会考虑下期物业公司的聘用问题。
一、业主满意度调查
表一，满意度调查汇总表（为保证真实性，全根据书面回函统计）
回函的户数        410户        比例
A．   不满意        73户        18%
B．   一般        222户        54%
C．   满意        115户        28%
其中要求降价户        280户        68%
问题一：对物业服务质量表示“满意”的仅28%，表示“一般”和“不满意”的业主占72%。其中除投诉高收费外，对服务质量提出各种意见，业主委员会已将其中意见比较集中的14项问题通知物业公司，要求物业公司提出整改方案。
问题二：明确要求降价、反映物业费虚高的业主占68%。且很多业主抱怨物业服务质量与其高收费标准存在很大差距。
二、高收费的由来
经查证，时代庄园建设标准属于普通居住小区甲类，北京市物价局已批文明确指示时代庄园物业收费必须遵照196号文件执行。按照196号文件，时代庄园最高物业收费应该为1.21元/平米月（没有电梯、锅炉房、高压水泵等设备），实际收费2.49元/平米月。高收费的来由是物业公司向北京市物价局提出申请，宣称在保洁、保安、弱电系统（涉及小区周边及住户安防的电子系统）三大项目上，提供了超出了国家规定的服务范畴的服务内同。另外物业还违背国家规定，无端收取中修费、水泵费。这样导致价格虚高，而其服务却让广大业主大失所望！
在2003年5月30日物业公司向市物价局提出的调高收费“申报书”时，当时还没成立业主委员会进行监督和审查，物价局以[2003]282号文批复物业公司，准许其临时施行三项高收费标准。但同时物价局强调指出：“时代庄园小区属普通住宅，应执行京价（房）字[1997]第196号文规定的收费标准”，并规定282号文件“执行日期为2003年6月1日至2004年5月31日止。待物业管理委员会成立之后，经物业管理委员会讨论确定后，重新报市物价局审批。”这个高标准收费的282号文虽然到2004年5月31日之后即作废，但物业公司一直蒙混了三年，使每户业主平均多交了上万元，全小区共多交了六、七百万！
表二，高收费及超标分析表
序号        项目         物业收费标准    物业收费标准与国家标准（196号）比较     国家规定标准
                 （ 元/平米;月）                                         （元/平米;月）           

1        管理费用           0.29                按最高标准收费                             0.20－0.29
2        化粪池清淘  0.03                遵照标准                                      0.03
3        绿化费           0.06                遵照标准                                      0.06  
4        小修费           0.39                按最高标准收费                             0.20－0.39
5        中修费           0.42                不该收，须退还                            缴维修基金者不交
6        公共设施维护  0.08        遵照标准                                      0.08
7        智能化弱电系统: （电子安防）燃气报警归燃气公司管；                 0.10 电子安防系统
         电视监控系统;               户内消防报警器属房内设备；                  运行维护费  
         周界红外报警;               小区电视监控、红外报警属电子安防系统； 0.10 消防设备和系
         消防报警系统;               消防报警系统待查证；超标乱收费。            统运行维护费。
         燃气泄露报警。 0.40                                          系统必须确实运行才收费。
                                                           
8         保洁费             0.20         大超标准，多收费                             0.03
9         保安费             0.30                 大超标准，多收费                             0.03
10        水泵费             0.19                 不该收，须退还                             无高压水泵，不交
11        税金             0.13                 超标准，多收费                             0.10
        合计             2.49                 单价超出最高标准1.28                    0.93 ---1.21

注：按照政府标准（196号文），物业收费标准最高为1.21元/平米月。物业收费标准2.49元/平米月，单价高出1.28元。导致每户无端多支出费用占总收费的51.4%[（2.49-1.21/2.49）*100%]，小区业主每年将近多交200万物业费，五年近1000万。 乱收费达到触目惊心的程度。

三、其它小区物业公司情况调查
为了解物业服务的市场情况，以备我们签订下期合同作参考，我们随机对物业市场作了调查，简况如下：
表三，其他小区物业公司调查简况

小区名称        物业公司              公司等级        建筑面积(m2)        收费标准
                                                     （元/平米.月）
明日家园        城建集团物业公司        一级        15 万               1.95  (有电梯)
美丽园小区                                       1.58  (有电梯)
润泽小区        瑞思特物业公司        二级        2万               0.80  (无电梯)
八仙别墅                         二级                       1.30  (无电梯)
阳光小区        康苑物业                 三级        10万               1.02  (无电梯)
燕 城 苑        燕城物业                 三级        20万            0.84  (无电梯)
清河永泰园 浩然空间物业        三级        5万               1.00  (无电梯)
（注：国家规定电梯费每月平米约1元）。
四、工作组的建议
通过这段调查，我们感到小区物业存在很多问题，必须在签订下期合同之前搞清楚。如果双方在一些重要问题上还没有达成一致，就决定续签合同，好像我们对自己和对全体业主不负责任。比如：需要对方提供改进管理的方案；需要提供降价标准；他们请国贸当顾问，使人怀疑他们公司的资质和从业人员是否有上岗证，所以需要提供证件；小区的资产只有物业掌握，连我们主人业委会都不知道自己的家底，所以需要他们提供相关资料，等等。但我们于3月16日经业委会审定向他们发出索要这些资料的通知后，3月20日对方回函拒绝提供所有材料，并对业委会开展的正常工作提出了毫无道理的指责，仿佛我们发的通知是下级给上级上报的申请，他们的回函好像是上级在给下级做指示，他们始终没有摆正服务与被服务的关系。
3月22日下午对方送来了营业执照和资质证书复印件。营业执照上的“准予从事物业管理业务时间”栏中规定：“2003年6月5日”，当时该公司还没有资质证书（资质证书发证时间是2004年1月3日），但该公司在2002年末即已进入我园区，2003年1月1日即与业主签订了“物业管理服务协议”。到今天，从业人员证书等其他材料一律没有提供。
对方这种肆意不予配合的状态，使我们与其无法继续交涉，很多根本性问题无法达成共识，我们的聘用工作被他们阻隔了。这是我们做为业主所不能接受的，我们不能停滞不前，在这种情况下，只好依据国家的有关规定，开展招投标，推进聘用工作的正常进行。也只有在招投标的过程中才能解决上述的降价等问题。所以工作组建议，下期合同应在招投标之后签订。如业委会同意工作组的意见，下步应尽快把问题和意见告之业主们，以取得多数业主的赞同。
2006年3月22日
[file=2006032501145719.doc]79.5K[/file]

这个文件是否要发到所有业主手里，强烈要求发到所有业主手里。

小禾四月

同意二楼意见.但这个标准是不是有点儿低，北苑家园的物业看起来可很差（是个低标准的收费小区吧?)。对于不合作的物业需要全体业主唾弃和抵制.不提交相关文件,下三个月的物业费先存着。物业服务的重点是保安和保洁，现在两行业均有专业公司，据调查，北京保安公司的一般保安月收入一千多，还有保险，那样的待遇队伍当然稳定。我宁愿花高价请长期的保安来保证安全。另外，31名物业工作人员要是精简成10人，便会有钱请长久的保安。还有，业主委员会的这段的工作真有效，物业也在转变，一个抑或是假象的好转。要想一劳永逸地解决问题就是请个专业高效的物业公司.

让秘书每家送到，再打电话每家核实或短信通知。

3楼的你应该搞清楚，业委会这个价格是现有物业应该收费的价格，不是我们以后聘物业的价格，现在的物业靠欺骗多收业主的钱，这个钱数应该是现有物业合法的收费标准。至于以后的价格需要我们去和物业谈

考，降费的事情马木龙去年就说过，业委会今年才作为一张牌来打！

   相当支持马木龙，高银呢！

考，降费的事情马木龙去年就说过，业委会今年才作为一张牌来打！

   相当支持马木龙，高银呢！

事关所有业主的切身利益，请园区所有大侠都站出来。此时不是谁高明的问题，是要我们全体业主团结一致，捍卫自己的利益。多一个人就多一份力量。

事关所有业主的切身利益，请园区所有大侠都站出来。此时不是谁高明的问题，是要我们全体业主团结一致，捍卫自己的利益。多一个人就多一份力量。

li_wuyi

看看这个，以前的帖子。