北京市今年要全面整顿物业管理企业

前鲁迅

本报专访

    今年将全面整顿物管企业

    市建委物业管理处处长刘刚接受记者采访时则说，目前北京的物业管理发展中，主要存在五个方面的问题，即：开发建设遗留问题仍然严重困扰和影响物业管理；部分物业管理企业服务不规范；业主大会成立难问题；业主委员会与社区居委会关系不顺，业主自律机制不完善；老旧居住区推行物业管理难度大。

    刘刚说，《北京市实施〈物业管理条例〉办法》已形成初稿，该办法将明确社区居委会指导和监督业主委员会与物业管理企业的具体办法、制定出新的物业公司收费标准和项目、明确物业管理和业主在服务与收费关系中的权利和义务、规范物业公司收费行为等，“我们将从今年开始全面整顿物业行业，对于投诉量大、影响恶劣的物业管理企业进行整顿。”

    另外，市建委还将加快业主委员会的组建工作，使之更具操作性；同时要出台物业服务指导性工作意见等。(革继胜）

前鲁迅

没有业委会，居委会为业委会代班！

◇字体：［大 中 小］  发表评论 来源：北京青年报： 李星文 (06/01/19 09:48)  
       由于我国正处在住房制度的转轨过程中，物业和业主的纠纷呈上升趋势。很多新建小区都没有建立起业主委员会，在与物业管理公司的交涉中一盘散沙，十分被动。昨日，有人大代表提出，在尚未成立业委会的社区内，可以由居委会代行业委会的职能，维护业主的利益。
　　应该说，这个办法很有建设性。居委会是基层社区最重要的权威性组织，它一开始就是作为与国家政权体系有深刻内在联系的组织而存在的，它自然而然地承担着协调各种关系和矛盾的使命。在没有成立业委会之前，赋予居委会处置纠纷的干预权，对于业主们是非常有利的。当零散的业主们和开发商或者物业发生矛盾时，其没有组织的弱点暴露无遗。而居委会有严密的组织、稳定的队伍，它的介入将使业主的诉求并拢五指，再加上居委会与各级政府的内在联系，业主与开发商、物业博弈的力量将大为增强。
　　但居委会代行业委会职能应该是一种过渡性的办法，不应该成为常设的制度。居委会在“代班”期间，应尽可能地指导、督促业委会的成立，并在业委会成立以后迅速“还政”于业委会，切不可因为当下业委会的运行还有诸多问题，就简单地由居委会将业委会“管”起来，覆盖掉，或长期“代行”业委会职能。几年前，深圳曾发生“景洲大厦业委会纠纷”，进而引发关于“居委会直管业委会”的争议，可以视为一种殷鉴。
　　业主委员会是市场经济的产物，由于福利分房结束，商品房、经济适用房勃兴，房屋的居住者第一次成为房产的主人，维护其资产利益及相关利益的业委会应运而生，成为业主的直接代表者。业委会是由业主们选出来的，业委会成员自身也是业主，因而最清楚业主们的所思所想；而由于居委会在权属关系上并非业主利益的直接代表，在代言业主利益时就不如业委会来得直接。况且，业委会的权力并非仅仅基于业主的财产权，还涉及某些公共事务的管理，“居委会管业委会”将影响公众参与公共事务的发言权。其实，居委会作为基层社区的权威组织，在一定意义上应该成为“公正的第三方”，担负起指导、协调业委会和物业公司关系的任务，反而有更大的作为空间。
　　如何在实践中划分业委会和居委会的权力，需要相关的制度设计。首先，居委会必须尊重业主对物业的管理自主权，但在某些领域又需要居委会的积极介入，如政治生活、某些公共职能的行使等等。正在起草中的《北京市实施〈物业管理条例〉办法》将重点突出物业管理和社区建设的结合，明确社区居委会指导和监督业委会与物业管理企业的具体办法。希望有关部门能在制定条文的过程中充分考虑各种因素，既维护业主利益，又保证管理效率，给出切实可行的操作程序。

前鲁迅

  府不得干预依法属于社区居民自治范围内的事项、政府委托居委会承办事项应提供必要经费和条件、任何组织和个人不得指定、委派或者撤换居委会成员……民政部近日公布了《城市居民委员会组织法（修订稿）》增加了近十条条款，其中对居委会的选举机构、居委会的选举程序、居委会的罢免程序和居委会的职权等作出了明确规定。

目前，民政部正在向社会征求对该修订稿的意见，并将于今年年底召开听证会。

现行的《城市居民委员会组织法》于1990年1月1日起施行，共有二十三条条款。

民政部专家咨询委员会成员、北京大学社会学系教授夏学銮表示，目前的《城市居民委员会组织法》已不适应社会发展。首先，社会人口流动大幅增加，按原来规定居委会管理是以户籍为基础，无疑会把许多外来人员拒之门外，修订后改为以居住地为基础，那么外来人员的选举权、生育权等权益就通过基层纳入城市管理范围。其次，随着城市管理体制的改革，基层群众不适应原来的行政管理模式，而应该通过自治组织办理社会公共事务，将政府的工作重心下移，以此减少政府的压力。

“虽然按目前法律规定居委会也是自治，但操作中并没有得到充分的实施。”夏学銮认为，修订稿吸收了社区建设的成果，将其群众自治组织的性质固定化、法律化。“居委会不再是政府的神经末梢，它履行职责不再是行政行为。”

他还表示，修订稿提出“权随责走，费随事转”是一大进步，居委会应该成为政府与市场之间的缓冲地带，当后两者都失灵时，作为第三种力量可以发挥作用保障社会稳定。

亮点1·居民自治

政府不得干预居民自治

修订稿第四条关于居委会与城市基层政府关系的规定里，增加“政府不得干预依法属于社区居民自治范围内的事项”的内容。

第五条关于居委会职责的规定里，增加“办理本社区居民的公共事务和公益事业，组织居民开展自治活动。”

专家解读

邓国胜（清华大学NGO研究所副所长）：以前居委会的性质很模糊，运作过程中变成为政府街道办事处下的行政性办事机构。第四条新规定立法的方向明确，强调居委会的自治性，体现了政社分开的原则。第五条新规定突出了居委会的工作重点，更强调其公共服务的任务。

莫言

早贴出来就好了！

野猪盼盼

后鲁迅兄弟呢？