美丽园物业招标知识问答

安奇

美丽园物业招标知识问答之一

一. 物业招投标的依据是什么？
依据：
《中华人民共和国招标投标法》
《物业管理条例》（国务院第379号令）
《前期物业管理招投标管理暂行办法》建设部（建住房〔2003〕130号）
《北京市招标投标条例》 （2002年9月6日北京市人大公告第63号）
《北京市物业管理招投标办法》（京国土房管物<2003>848号）
《关于业主大会招标有关问题的意见》（京国土房管物 <2004>216 号）
以及其他相关的政府法规性文件。
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第一章第三条规定“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”
　 第三章第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”
第六章第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”

二．为什么选择物业公司采用招投标方式？
竞争是市场经济的内在要求。物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，打破“谁开发谁管理”的垄断局面，是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，通过招投标才能真正体现公正、客观的市场竞争要义，也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。才能保证优秀的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。
以往建管不分导致物业管理的市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。采取物业管理招标投标方式为业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。
促进物业公司以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额。物业管理水平和物业管理人员素质的提高，业主利益的满足和保证，管理体制的创新都需要通过竞争来实现。促进物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量。

三．物业管理招标的基本思路是什么？
　 美丽园物业管理招投标的基本思路是根据美丽园的客观具体现状，要求物业管理企业以美丽园为目标物业，结合本企业的管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出服务质量保证措施。
各物业管理企业要想中标就必须对目标物业服务管理考虑周到细微，制定措施，保证质量。所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施。在招投标实施过程中，评委通过标书和考察可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率等。在投标全过程的每个阶段，都有可能成为优胜者进入下一轮，也有可能成为失败者被淘汰出局。参与竞争就是为了取得胜利，为了在物业管理市场中保持自已的优势，促使各个企业不断总结经验，不断改进管理降低成本，在进行管理服务过程中不断进行管理创新、项目创新。竞争一方面促进管理水平的提高，因为改进和加强了管理，提供了优质服务，以获得业主的认可
对于作为产权人的业主来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证服务质量，广大业主（住用人）能感到满意。所以，实施招投标后，各物业管理企业将会花大力气去提高服务质量以适应市场竞争的需要。

四．招标投标活动应遵循哪些基本原则？
《北京市物业管理招标投标办法》第一章第二条规定“物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”
1. 公开、公平、公正的原则
《招标投标法》第五条规定，招标投标活动应遵循“公开、公平、公正”的“三公”原则。招标投标行为是市场经济的产物，并随着市场的发展而发展，必须遵循市场经济活的基本原则。表现为充分竞争，程序公开，机会均等，公平一律地对待所有投标人。
所谓“公开”原则，就是要求招标投标活动具有较高的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。
“公平”原则，就是要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行相应的义务，不歧视任何一方。
“公正”原则，就是要求评标按事先公布的标准对待所有的投标人。

2. 诚信原则
既诚实信用原则。是民事活动的基本原则之一。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”这条原则的含义是，招标投标当事人应以诚实、善意的态度行使权利，履行义务，以维持双方利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。在当事人之间的利益关系中，诚信原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人事务，保证彼此都有能得到自己应得的利益。在当事人与社会的利益关系中，诚信原则要求当事人不得通过自己的活动损害第三人和社会的利益，必须在法律范围内以符合其社会经济目的的方式行使自己的权利。从这一原则出发，《招标标活动》规定了不得规避招标、串通投标、泄露标底、骗取中标、转包合同等诸多义务，要求当事人遵守，并规定了相应的罚则。

五．美丽园物业管理招标为什么委托招标代理机构？
根据《北京市物业管理招投标办法》第二章第三条规定“招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。”
鉴于美丽园的现实情况，为了更好的充分体现公开、公平、公正的原则，
委托有实际经验的专业化招投标代理机构，依据绝大多数业主的意志，依法进行招投标的全过程代理。

六．招标代理机构可以在多大的权限范围内开展活动？
　　　 《招标投标法》第十五条规定，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本法关于招标人的规定。
代理成为一种成熟而独立的法律制度，是商品经济发展到一定高度的必然产物。代理制度的产生，能使民事主体不仅可利用自己的能力和知识参加民事活动，而且可利用他人的能力和知识进行民事活动，从而使民事主体从事民事活动的能力得到了极大的加强。代理制度有助于打破时间、空间的限制，降低交易成本，为民事主体增强竞争能力，更好地实现自己的权利、参与社会经济活动提供了方便。
第一，代理人以自己的技能为被代理人的利益独立为意思表示。换句话说，代理人的使命是代他人为法律行为，　
第二，代理人必须以被代理人的名义实施法律行为，即所谓的“直接代理”。
第三，代理行为的法律效果直接归属于被代理人。　
从产生代理权的不同根据划分，我国《民法通则》规定了三类代理，其中委托代理作为一种最常见、最广泛适用的代理形式，受托人与委托人签订委托合同、以及委托人做出委托授权行为是其产生的前提。最根本的一点是，代理人必须在委托的权限范围（代理权限范围）内实施代理行为，只有在此范围内进行的民事活动，才能被视为被代理人的行为，被代理人对代理行为的法律后方承担民事责任。　招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。其主要职责是接受招标人的委托，代为办理有关招标事宜，如编制招标文件、组织评标、协调合同的签订和履行等。因此，从法律意义上说，招标代理属于委托代理的一种，应遵守法律的有关规定。基于这一考虑，法律规定：“招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。”
　　　　招标代理机构在招标人委托的权限范围内，以招标人的名义办理招标事宜，为招标人取得权利、设定义务。因此，在招标投标活动中，尽管投标人是与招标代理机构进行联系的，但其代表的是招标人利益，行为后果也由招标人承担。


美丽园物业招标知识问答之二

　一． 如何组成评标委员会 ?
《招标投标法》第三十七条规定，评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标是依据招标文件的规定和要求，对投标文件所进行的审查、评审和比较。评标是审查确定中标人的必经程序，是保证招标成功的重要环节。因此，为了保证评标的公正性，防止招标人左右评标结果，评标不能由招标人或其代理机构独自承担，而应组成一个由有关专家和人员参加的委员会，负责依据招标文件规定的评标标准和方法，对所有投标文件进行评审，向招标人推荐中标候选人或者直接确定中标人。评标委员会由招标人负责组织。
评标委员会除招标人或其代理机构的必要的代表外，还应包括技术、经济、法律等方面的专家。由于评标是一种复杂的专业活动，非专业人员根本无法对投标文件进行评审和比较，同时为了保证评标的公正性和权威性，本条规定，专家人数不得少于成员总数的三分之二。在专家成员中，技术专家主要负责对投标中的技术部分进行评审；经济专家主要负责对投标中的报价等经济部分进行评审；而法律专家则主要负责对投标中的商务和法律事务进行评审。考虑到上述几方面的专家和招标人及其代理机构的代表，因此评标委员会人数一般应为５人以上。之所以规定５人以上单数，主要是为了避免评委在投票决定中标候选人或中标人时，出现相反意见票数相等的情况。

二．中标的条件是什么？
《招标投标法》第四十一条规定，中标人的投标应当符合下列条件之一：
1．能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
获得最佳综合评价的投标中标。所谓综合评价，就是按照价格标准和非价格标准对投标文件进行总体评估和比较。采用这种综合评标法时，一般将价格以外的有关因素折成货币或给予相应的加权计算，以确定最低评标价（也称估值最低的投标）或最佳的投标。被评为最低评标或最佳的投标，即可认定为该投标获得最佳综合评价。所以，投标价格最低的不一定中标。采用这种评标方法时，应尽量避免在招标文件中只笼统地列出价格以外的其他有关标准，但对如何折成货币或给予相应的加权计算并没有规定下来，而在评标时才制定出具体的评标计算因素及其量化计算方法，带有明显有利于某一投标的倾向性。

2． 能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。
所谓最低投标价格中标，就是投标报价最低的中标，但前提条件是该投标符合投标文件的实质性要求。如果投标不符合招标文件的要求而被招标人所拒绝，则投标价格再低，也不在考虑之列。在采取这种方法选择中标人时，必须注意的是，投标价不得低于成本。这时所指的成本，应该理解为招标人自己的个别成本，而不是社会平均成本。由于招标人技术和管理等方面的原因，其个别成本有可能低于社会平均成本，投标人以低于社会平均成本但不低于其个别成本的价格投标，是应该受到保护和鼓励的。如果招标人的价格低于自己的个别成本，则意味着投标人取得合同后，可能为了节省开支而想方设法偷工减料、粗制滥造，给招标人造成不可挽回的损失。如果投标人以排挤其他竞争对手为目的，而以低于个别成本的价格投标，则构成低价倾销的不正当竞争行为，违反我国《价格法》和《反不正当竞争法》的有关规定。因此，投标人投标价格低于自己个别成本的，不得中标。
一般而言，招标人采购简单的性能、质量相同或容易进行比较的货物时，价格可以作为评标时考虑的唯一因素，这种情况下，最低投标价中标的评标方法就可作为选择中标人的尺度。因此，在这种情况下，合同一般授予投标价格最低的投标人。但是，如果是较复杂的项目，如物业管理招标，除价格因素外，投标人的服务内容和服务质量也是至关重要的因素。因此采用综合评价方法，评选出最佳的投标人，这样招标人的目的才有可能实现。

三．什么是废除和及重新招标？
《招标投标法》第四十二条规定，评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本法重新招标。
通常情况下，招标文件中规定招标人可以废除所有的投标。废除所有的投标一般有两种情况：一是缺乏有效的竞争，如投标不满三家；二是大部分或全部投标文件不被接受，又主要有以下几种情况：（1）投标人不合格。（2）未依招标文件的规定投标。（3）投标文件为不符合要求的投标。（4）借用或冒用他人名义或证件，或以伪造、变造的文件投标。（5）伪造或变造投标文件。（6）投标人直接或间接地提议给予、给予或同意给予招标人或其他有关人员任何形式的报酬或利益，促使招标人在采购过程中作出某一行为或决定，或采取某一程序。（7）投标人拒不接受对计算错误所作的纠正。（8）所有投标价格或评标价大大高于招标人的期望价。
《北京市物业管理招标投标办法》对于废标有如下规定：
“第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。
在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。”
所有投标都被废除（否决）了，招标人应该重新招标，这是无疑义的。如果废标是因为缺乏竞争性，应考虑扩大广告的范围。如果废标是因为大部分或全部投标不符合招标文件的要求，则可以邀请原来通过资格预审的投标人提交新的投标文件。这里需要注意的是，招标人不得单纯为了获得最低价而废标。

四．为什么评标必须保密并不受外界干预？
《北京市物业管理招标投标办法》第二十一条规定：
“招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。”
所谓评标的严格保密，就是评标在封闭状态下进行，评标委员会成员不得与外界有任何接触，有关检查、评审和授标的建议等情况，均不得向投标人或与该程序无关的人员透露。所谓评标保密，并不是在招标文件的各项标准和方法之外另搞一套标准和方法进行评审和比较，而是这个评审过程是招标人及其评标委员会的独立活动，有权对整个过程保密，以免投标人及其他有关人员知晓其中的某些意见，看法或决定，而想方设法干扰评标活动的进行，也可以制止评标委员会成员对外泄露和沟通有关情况，造成评标不公。


美丽园物业招标知识问答之三

　一．物业招投标有什么特殊性？
《中华人民共和国招投标法》是各行业招投标的基本依据。一些行业和地区已制定出相应的有关物业管理招投标的法规政策，物业管理行业的特点决定了与其他行业的不同。
1. 招标主体与其他行业不同
《北京市物业管理招标投标办法》第一章规定“物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。”
业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。它既不是自治组织，不是法人机构，又不是民政部门登记的社团组织。业主大会是决策机构。
业主委员会是经业主大会选举产生的执行机构。

2．业主招标的期望范畴与其他行业不同
房屋的所有权人为业主。随着社会的发展，业主居民对住房的需求，由直接关注住房面积大小、功能质量等内部需求，发展到对环境的需求；从需要对房屋共用部分的管理，发展到同时需要对部分公共社会事务的服务；从需要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。

3．物业管理的风险与其他行业不同
物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。一般情况下，企业运营成本较低，企业注册资本相对较少。如管理20万平方米小区的物业公司，其自身资产可能仅有数百万元，但是所管物业的资产价值却达16亿之巨，因其管理水平而引起物业价值波动1% 时，则有1600万之多，远远超过自身资产量。
　
二．物业管理招标中应拒绝哪些不正当竞争？　
1． 拒绝“关系”竞争
　　有的物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处及通过其他不正当的手段取得竞争项目。

2． 拒绝“暗箱”交易
　　某些物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，向其他管理公司进行招标作为陪衬。还有些物业招标者为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息，并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。

3． 拒绝违法违规
　　有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业”游戏规则”，以低于成本价或通过“围标”等手段哄抬价格参与竞争。个别物业管理公司更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有的管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。

三．招标能否防止不正当竞争操作？
　　从目前的法律、法规和政策规定上讲，应当说可以。首先，《招标法》对投标人相互串通投标或者与招标人串通投标、投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标，以及对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的情况，在法律责任一章中设定了严厉的处罚条款。如果招标人、投标人、评标委员会委员、政府机关工作人员做出了以上的违法行为，都要承担相应的法律责任。此外，在招标人抽取专家的环节，我们采用了完全背靠背的方式，即：政府机关提前不知道投标人名单，招标人提前不知道评委的联系办法，而评委事先也不知道评标的项目。此外，评标专家的抽取是随机的，同时要满足回避的条件，这样就可以最大限度地保证公平性。

四．评标委员会成员的道德和纪律要求是什么？
　　《招标投标法》第四十条规定，评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
评标委员会成员的一般职业道德要求是，出于公正之心，客观全面，不倾向或排斥某一特定的投标，并对个人的评标意见负责。
由于评标委员会成员享有评审和比较投标，推荐中标候选人的重要权力，因此，投标人为了中标，往往通过给予财物或者其他好处的方式，接近、拉拢、腐蚀评标委员会成员。为了保证评标的公正和公平性，评标委员会不得私下接触投标人，不得接受投标人的馈赠或者其他好处。

奔马

值得学习!

条文是死的,人是活的,所以监督很重要

活人不会让尿憋死.但好人会让坏人害死.
需要合法机构的合理公开的监督.但不是越权代管!更不是打着监督之名,行肆意践踏业主的合法权益,为少数人服务之实.

doudoulong

招标。向美丽园学习！公开选出质价相符的物业公司，让全体业主表决。少数服从多数。